Le logement en choc de densification.

Plaine du Roussillon depuis les Albères. A. Delage, 26.08.2018.

Présentation du projet de recherche

Le projet de recherche formule l’hypothèse générale que les politiques de sobriété foncière et de réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers — dont l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) —, visant à répondre à des objectifs environnementaux vont créer de la pénurie artificielle sur le marché du logement. En outre, le choc de densification afférent à leur mise en application serait susceptible d’accélérer la crise du logement, et donc d’accentuer des déséquilibres sociaux (décohabitation tardive, relégation, cabanisation, migrations, reports) que l’on observe déjà dans des zones résidentielles tendues. Toutefois, dans le cadre d’une approche systémique entre zones tendues et détendues, ces politiques pourraient aussi remplir des objectifs de justice sociale et d’équité spatiale, transrégionales sous certaines conditions d’application, et servir de levier de développement à certains territoires. Autrement dit, d’une contrainte légale dans un horizon réglementaire déjà très encombré, la sobriété foncière pourrait libérer un potentiel de croissance, de développement et de justice spatiale au sein des territoires et entre différents types de territoires dans une perspective régionale ou nationale.

Pour ce faire, l’étude se décline en trois grands objectifs : analyser les temporalités et les modalités différentiées de formalisation et d’incorporation des enjeux de la sobriété foncière dans les outils et les dispositifs de la régulation publique ; analyser la variabilité des conditions d’application de la sobriété foncière et de la densification immobilière par la réalisation de transects territoriaux ; enfin, établir une typologie d’enjeux résidentiels de la sobriété foncière concernant les questions de justice spatiale dans la perspective d’une aide à la décision publique et privée. 

Financement

Le projet est financé dans le cadre du programme de recherche “Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables (2022-2025)” par un collectif de 16 organisations coordonné par l’Union sociale pour l’habitat. Cliquez ici pour vous rendre sur la page du projet.

Un projet financé par une vingtaine de bailleurs publics

Le projet est financé dans le cadre du programme de recherche “Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables (2022-2025)” par un collectif de 16 organisations coordonné par l’Union Sociale pour l’Habitat, le PUCA, la Banque des Territoires, IDHEAL et le Ministère de la transition énergétique et de la cohésion des territoires. Cliquez ici pour vous rendre sur la page du projet.

Commanditaires du programme de recherche :

Partenaires du programme de recherche :

Voir le site du programme de recherche ici.

Séance #3 du séminaire RésiZAN

L’ivresse foncière en Californie ?

Lundi 13 mai à 11h (heure de Paris, soit 5h en Guadeloupe, 6h en Guyane et 18h à Tokyo)

Le séminaire RésiZAN a lui aussi fait son printemps, avec la présentation de Paavo MONKKONEN, professeur d’urbanisme et de politiques publiques à UCLA.

Dans sa présentation, Paavo a expliqué comment la Californie encourage l’étalement urbain, en se focalisant sur deux manières en particulier. Premièrement, par le biais du processus de planification du logement organisé par l’État, qui cherche à répondre à la croissance des ménages selon différents niveaux de revenus. Ce processus s’est amélioré ces dernières années, mais il continue d’assigner des objectifs de croissance relativement élevés aux municipalités disposant de terrains vacants dans les zones périurbaines. Deuxièmement, par les réglementations locales en matière d’aménagement du territoire et la législation environnementale de l’État, qui limitent le développement dense des zones urbaines de plusieurs manières. Les politiques de “croissance lente” des années 1970 et 1980, dont beaucoup sont issues du mouvement écologiste, ont eu un effet inverse à celui visé, car la Californie ne dispose pas d’approche sobre de l’artificialisation.

Séminaire – Dynamiques foncières et immobilières des territoires guadeloupéens

Etablissement public foncier Terres Caraïbes et Université des Antilles

17 mars – 22 mars 2024

Fruit d’une intense collaboration avec l’EPF Terres Caraïbes initiée en 2022, l’équipe RésiZAN a co-organisé un séminaire de recherche sur les conditions et les enjeux que pose à la Guadeloupe le déploiement de la sobriété foncière en perspective ZAN, au regard des enjeux spécifiques de l’île : vieillissement de la population et dépeuplement, risques climatiques (dont inondations et cyclones), poids des indivisions, recul du trait de côte, pollution des sols et des eaux, dégradation du bâti, besoin en redensification des centralités, mise en tourisme, monocultures agricoles… Il s’est déroulé sur 5 jours.

La journée du 18 mars a été consacrée à l’introduction du projet de recherche initié en 2022 et contractualisé en janvier 2023 pour trois ans. Cette introduction s’est accompagnée de la présentation d’éléments de diagnostic portant sur les territoires guadeloupéens réalisés par l’EPF et ses partenaires, des enseignants-chercheurs de l’Université des Antilles et des acteurs de l’aménagement au sens large, avec une focale particulière sur les questions du logement et de l’habitat d’une part, de l’environnement de l’autre.

Le jeudi 21 mars a été consacré à deux ateliers mêlant les équipes de l’EPF Terres Caraïbes, celles du consortium de recherche sur « le logement en choc de densification », ainsi que des acteurs publics, semi-publics et privés mobilisés dans l’aménagement des territoires guadeloupéens. L’atelier du matin a eu pour but de discuter, sur la base de trois présentations, des enjeux que le vieillissement pose à l’aménagement local, à la valorisation de l’immobilier et à la revitalisation des territoires. L’atelier de l’après-midi a été consacré à une réflexion critique sur les possibilités de désartificialisation et de renaturation des sols en Guadeloupe, en fonction du contexte actuel de l’île et de sa trajectoire démographique, économique, climatique et environnementale à moyen et long terme. La question cruciale que pose au ZAN le besoin de relocalisation des activités consécutif au recul du trait de côte fera également l’objet d’une attention toute particulière.

Enfin, une dernière après-midi le vendredi 22 mars a été consacrée à la restitution publique de trois études flash sur les dynamiques immobilières et foncières en Guadeloupe, réalisées par des candidats en thèse de doctorat CIFRE inscrits en finance et sciences de gestion à l’Université Paris-Dauphine.

Terrain d’étude à Morne-à-l’Eau. Cliché par W. Cornelie, 20 mars 2024

Justice spatiale et sobriété foncière en choc de vieillissement

Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ?

Le 1er janvier 2024, l’équipe RésiZAN a contractualisé avec le programme de recherche “Pour un foncier et un logement abordables” un avenant pour un complément de recherche de deux ans portant sur l’impact du choc de vieillissement sur les prix du logement en contexte de sobriété foncière.

Résumé :

Le vieillissement de la population est un phénomène structurel qui affectent la plupart des sociétés et des territoires des économies avancées (Lutz et al., 2008 ; Schwab, 2012 ; UN, 2015). D’un point de vue immobilier, des travaux ont montré qu’une tendance au vieillissement devrait générer d’importantes sorties en capital sur les marchés immobiliers, ce qui devrait entraîner une baisse des prix des actifs, également appelée meltdown. Cette relation positive entre déflation des prix immobiliers avec la massification des papy-boomers a été empiriquement démontrée dans de nombreux pays : Fortin et Leclerc (2002) pour le Canada, Neuteboom et Brounen (2007) pour les Pays-Bas, Essafi, Languillon et Simon (2021) pour la France. En d’autres termes, le vieillissement conduirait à une importante redistribution spatiale de la richesse immobilière en France – conduisant possiblement à terme à remettre en question la circulation invisible des richesses mise en lumière par Laurent Davezies (2008) par un correctif sur la destruction invisible des richesses immobilières par le vieillissement.

Or, depuis 2021 et la loi « Climat et Résilience », certains travaux en cours tendent à démontrer que les politiques de sobriété foncière en perspective ZAN (Zéro Artificialisation Nette) induisent un report des besoins en aménagement (en particulier en logement) sur les territoires déjà fortement artificialisés. En cherchant à lutter contre l’artificialisation des sols, la sobriété foncière et plus encore le ZAN conduiraient alors à densifier l’existant selon une logique de reconstruction de la ville sur la ville. Que ce soit en raison de la concentration et de la densification urbaines attendues, ou du renchérissement des coûts de construction liés à l’incorporation de contraintes imputables au renouvellement urbain (dont l’incorporation des coûts de destruction du bâti préexistant), il est fortement attendu que la sobriété foncière en perspective ZAN ait un effet fortement haussier sur les prix fonciers et immobiliers. Par conséquent, vieillissement et sobriété foncière semblent générer des effets opposés sur les prix fonciers et immobiliers. La question que pose le projet de recherche est donc de savoir comment s’articulent l’influence haussière de la sobriété foncière et l’influence baissière du vieillissement sur les prix fonciers et immobiliers en France. Le projet formule alors l’hypothèse générale que les impacts inflationnistes du choc de densification du ZAN et ceux, déflationnistes, du choc foncier et immobilier du vieillissement pourraient s’équilibrer sous certaines conditions dans de nombreux territoires de France métropolitaine et d’Outre-mer. 

Discipline(s) mobilisée(s) :

Aménagement, démographie, économie, gestion, géographie

Thème(s) :

Immobilier, justice spatiale, logement, papy-boom, sobriété foncière, vieillissement, ZAN

Etat d’avancement :

Année de démarrage : 2024. Année de fin prévisionnelle : 2025

Phase de recherche : démarrage,

Support de publication envisagé : rapport intermédiaire, articles scientifiques, publication sur le site Internet du projet : https://resizan.hypotheses.org/

Financement :

Financement de l’opération : Projet financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) » soutenu par un consortium d’une vingtaine de bailleurs publics menés par l’Union Sociale de l’Habitat, le PUCA, la Banque des Territoires et le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.  Voir le site internet du programme : https://recherche-foncierlogementabordables.fr/

Partenariat(s) :

Projet jumelé avec le projet RésiZAN (Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels en contexte de sobriété foncière et de justice spatiale), financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) ».

Présentation d’un projet de thèse en cours

Le projet de recherche « Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale » (RésiZAN) accueille des étudiants pour des stages de recherche et des thèses.

Coup de projecteur sur le projet de thèse de Maxence Naudin, doctorant à l’Université de Perpignan Via Domitia (UMR ART-Dev), en partenariat Cifre avec la Région Occitanie.

Immeuble en cours de réhabilitation dans le centre-ville de Lodève. M. Naudin, 2024

Titre de la thèse : “La production de logements au défi de la territorialisation de l’objectif Zéro Artificialisation Nette dans les petites villes, le cas de l’Occitanie”

Sous la direction de : David Giband (UMR ART-Dev, UPVD) et Aurélie Delage (UMR ART-Dev, UPVD)

Résumé : Le projet de thèse vise à étudier la production de logements dans les petites villes d’Occitanie et leurs bassins de vie, dans le contexte de la territorialisation de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Les petites villes occitanes, dont l’attractivité résidentielle s’est construite ou maintenue ces dernières décennies par une importante consommation d’espace, constituent un « point dur » dans la territorialisation du ZAN. En parallèle, la production de logements est vue comme un levier, un « support de transition » pour accompagner les petites villes et leur jeu d’acteurs de l’aménagement résidentiel vers de nouvelles pratiques.

Cette thèse s’effectue grâce à une convention Cifre avec la Région Occitanie, et en particulier le Service Planification et Aménagement du Territoire, responsable de la déclinaison des principes du ZAN dans le principal document de planification régionale (SRADDET). Elle s’inscrit également dans une initiative portée par la collectivité régionale, le Plan Habitat Durable, visant à soutenir la production de logements dans des territoires à ce jour peu attractifs pour les opérateurs de l’aménagement.

L’objectif principal de la thèse est d’explorer, à partir de la manière dont on produit du logement dans ces territoires, les tensions entre sobriété foncière, accessibilité du logement et attractivité territoriale, ainsi que les éventuelles clés de résolutions de ces tensions par la mise en place de nouveaux modèles d’aménagement résidentiel. Une attention particulière est apportée aux modèles économiques et opérationnels de production de logements « ZAN- compatibles » dans un contexte de faibles valeurs foncières.

Contact : maxence.naudin@laregion.fr

La sobriété foncière en perspective internationale (Angleterre, Suisse, Japon)

Tokyo, ville densément étalée. Raphaël Languillon, 24 novembre 2021

L’objectif Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050 est-il une exception française ?

Avec le ZAN, un nouveau « régime de sobriété foncière » succède en France à des logiques d’urbanisation et d’aménagement fondées sur l’étalement et la consommation extensive du foncier.

Ce changement de régime d’aménagement est-il spécifique à la France ou s’inscrit-il dans une tendance mondiale ? Ses méthodes, ses outils et ses enjeux se retrouvent-ils dans d’autres pays en Europe et dans le reste du monde ?

La Fabrique de la Cité a publié fin 2023 une note d’auteur réalisée par Raphaël Languillon et Maxence Naudin. Après un rappel des débats de long terme sur la sobriété foncière et du rôle de l’Union Européenne dans la promotion de politiques de protection des sols, cette note invite à mettre en perspective le débat français sur le ZAN avec les cas de l’Angleterre, de la Suisse et du Japon.

Retrouvez ici la note rédigée par les membres de l’équipe RésiZAN
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Meilleurs vœux !

Toute l’équipe vous souhaite, sur le fil mais toujours dans les clous, une très bonne année 2024 ! A commencer par la santé bien sûr, conseil toujours avisé, et un œil attentif sur notre sobriété foncière en perspective ZAN.

En 2024, le projet RésiZAN accélère. L’équipe est particulièrement heureuse de vous annoncer la signature d’un nouveau contrat de subvention entre notre consortium de bailleurs coordonné par l’Union Sociale de l’Habitat, l’IFRJ et l’Université Paris-Dauphine PSL pour les deux ans à venir (2024-2025). Intitulé « Justice spatiale et sobriété foncière en choc de vieillissement. Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ? », ce projet de recherche essentiellement quantitatif aura pour objet d’établir un modèle économétrique qui mette en regard la tendance déflationniste du vieillissement et la tendance inflationniste de la sobriété foncière sur les prix immobiliers en France métropolitaine et dans les Outremers.

2024 sera aussi une année d’élargissements :

  • Nouveaux horizons, en particulier en Guadeloupe et en Guyane avec l’entrée en phase active des travaux du groupe en Outremer ;
  • Nouvelles collaborations, avec l’arrivée de nouveaux membres au sein du comité scientifique, et pas moins de cinq stagiaires affectés au Genevois, à la vallée de l’Ondaine, à de Guyane et à la Guadeloupe, en partenariat avec la CACL et l’EPF Terres Caraïbes ;
  • Nouvelles thématiques, avec le vieillissement, certes, mais aussi le passage à une phase plus analytique des données collectées dans la perspective d’une étude critique de la sobriété foncière en perspective de justice spatiale et de justice sociale ;
  • Nouvelles séances du séminaire RésiZAN, qui passe d’un rythme biannuel à un rythme trimestriel ;
  • Nouveaux terrains, avec l’inauguration de travaux sur la côte atlantique, mais aussi l’ouest lyonnais… ;
  • Nouvelles temporalités, avec une newsletter plus régulière et des ateliers plus fréquents, à commencer par une séance en mars en Guadeloupe, et une autre au cours de l’été au Japon ;

Et plein d’autres choses…

Aussi, devant les belles promesses que porte déjà l’an deux de notre projet RésiZAN, toute l’équipe vous souhaite de rester plus que jamais ZEN, ZAN et un peu ZINZIN, ensemble pour 2024.

L’équipe RésiZAN.

Séminaire du 12 décembre 2023

La deuxième séance du séminaire biannuel Resizan s’est tenue le 12 décembre dernier. Par visioconférence, la session a duré deux heures et réuni une vingtaine de participants et participantes : membres du comité scientifique, experts ou partenaires institutionnels de cette recherche. Les présentations ainsi que les différents échanges étaient en anglais, pour accueillir les membres internationaux du projet.

Le programme a débuté par un rappel des objectifs du projet Resizan et un état d’avancement des travaux par l’équipe. Un de ses membres, Maxence Naudin, a ensuite présenté son sujet de thèse CIFRE lancée récemment, sur le déploiement de la sobriété foncière dans les villes petites et moyennes de la Région Occitanie. Professeure Tomoko Kubo, géographe de l’université de Tsukuba (Tokyo, Japon) nous a fait le plaisir d’un pas de côté avec son travail sur le foncier et l’urbanisation des villes japonaises. Les questions qu’elle soulève quant à la vacance de logements et du vieillissement sont au cœur des développements futurs de notre projet de recherche. La séance s’est conclue sur ces perspectives, présentées par le coordinateur Raphaël Languillon-Aussel, pour laisser la place à une discussion générale.

Le compte-rendu synthétique de ces interventions est téléchargeable ci-dessous:

De la sobriété foncière à la transition de l’habitat : retour sur le festival Quelle Foire ! (Trièves)

Perspective depuis la place de la halle de Mens, M. Naudin, 23.09.2023

À l’invitation de l’association Trièves Transition Écologie, organisatrice du festival Quelle Foire !, une partie de l’équipe de recherche Resizan s’est rendue à Mens (Isère) le 22 septembre 2023 pour participer à une soirée de débat sur le thème de la sobriété foncière et de l’habitat, puis découvrir quelques initiatives menées en matière de logement sur ce territoire de moyenne montagne.

Notre intervention s’est faite sous la forme d’un introduction, préparée en dialogue avec l’Agence d’urbanisme de la Région Grenobloise (AURG), portant sur la philosophie de l’objectif Zéro Artificialisation Nette, sur la situation géographique et foncière du territoire du Trièves, et sur les interrogations soulevées par la conciliation entre protection des sols et accès au logement.

Retrouvez ici notre compte-rendu de l’événement.

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