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Rapport d’activités 2024 RésiZAN

Comme l’an passé, l’équipe RésiZAN est heureuse de publier le rapport annuel des activités de recherche menées en 2024. Ce rapport est composé d’un document principal de 49 pages (téléchargeable ci-après) et de près de 500 pages d’annexes (disponibles uniquement aux bailleurs du projet, à ses partenaires institutionnels et aux membres de son comité scientifique).

Image de couverture du Rapport d’activité 2024. Annemasse entre lac et montagne, sous la pression de la construction de logements de masse dans le Genevois. Cliché par Raphaël Languillon-Aussel, 2021.

Couverture du document principal du rapport.

Le document principal du rapport téléchargeable ici :

Une synthèse des annexes est disponible ci-après :

Mémoire de recherche

La mise en œuvre et la réception du zéro artificialisation nette (ZAN) dans la Plaine du Roussillon, par Enhui FANG

Sous la direction de Sébastien GADAL et Sébastien BRIDIER, Université d’Aix Marseille

Stage effectué à l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la responsabilité de David GIBAND et Aurélie DELAGE

Soutenu à l’Université d’Aix Marseille en septembre 2024

Plaine du Roussillon depuis les Albères, par Aurélie Delage, 2018

Ce mémoire de stage s’inscrit dans le contexte plus large d’une exploration des alternatives au modèle de développement basé sur l’artificialisation des sols. La ZAN (Zéro Artificialisation Nette) vise à préserver les espaces naturels en limitant au maximum l’expansion urbaine et l’artificialisation des terres. Dans la plaine du Roussillon, ce concept est crucial pour imaginer un développement territorial durable, conciliant protection de l’environnement et besoins socio-économiques. Le travail d’Enhui FANG consiste à analyser comment le ZAN est appliqué dans la région, et quelles alternatives innovantes peuvent être envisagées pour soutenir un développement plus respectueux des ressources naturelles et des dynamiques locales.

Réalisation : Enhui FANG, 2024


Ce stage s’est effectué dans le cadre du programme de recherche « Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale ». L’objectif de cette recherche est d’analyser les impacts de la mise en place du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) sur les divers secteurs du logement et de l’investissement résidentiel dans des territoires de typologies spatiales soumis à des trajectoires très hétérogènes en métropole comme dans les outre-mer. Le stage porte sur l’un des terrains d’analyse retenu par l’équipe : la Plaine du Roussillon. Le stage a été conduit en partenariat avec l’agence d’urbanisme Catalane Pyrénées Méditerranée et l’unité mixte de recherche ART-dev. Ce travail comprend plus d’une centaine de cartes et une trentaine de figures.

Un mémoire disponible sur demande auprès de enhuifang7@gmail.com ou rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

L’Etat et les collectivités territoriales : une étude multiscalaire de la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette, par Raph DENIS

Sous la direction de Fabrice Bardet, Université de Lyon

Stage effectué en collaboration avec l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la responsabilité de David GIBAND et Aurélie DELAGE

Soutenu à l’ENTPE en septembre 2024, mention très bien

Ce travail de sociologie politique est le fruit d’un terrain de cinq mois dans la vallée de l’Ondaine dans le cadre d’un mémoire de master. Il vise à étudier la mise en œuvre de la politique publique de sobriété foncière française. Il s’attache à l’analyse des relations complexes entre les différents échelons territoriaux, à l’étude des personnages politiques qui font le lien entre politics et policies, et à l’explicitation du rapport de gouvernement de l’État sur les territoires, à la fois gouvernement à distance et territorialisation.

Un mémoire disponible sur demande auprès de raphdenis6@gmail.com ou rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

De l’injonction à la sobriété foncière à l’accès au logement : territorialiser une loi nationale dans un contexte local sous tensions. Enquête sur la réception de la sobriété foncière en perspective ZAN dans le Genevois français, par Camille AURIAC

Sous la direction de Vincent BEAL (Université Jean Monnet Saint-Etienne) et de Raphaël LANGUILLON (IFRJ, UMIFRE 19)

Stage effectué à l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la direction de David GIBAND

Soutenu à l’Université Jean Monnet Saint-Etienne en septembre 2024, mention très bien

Centre-ville de Genève. Par R. Languillon, 2022

Construction dans le Genevois français. Par Camille Auriac, mai 2024

“Sur la décennie précédente [2013-2023], 24 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers ont été consommés chaque année en moyenne en France, soit près de 5 terrains de football par heure” nous explique le Portail du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires dans un article de 2023. Pourtant, l’artificialisation des sols engendre certains effets sur l’environnement et accélère sa dégradation : érosion de la biodiversité, réduction des terres agricoles, accentuation des risques d’inondation, création d’îlots de chaleur en zone urbaine etc.


À la racine de ce phénomène, la construction de nouveaux logements se révèle être le principal moteur de l’artificialisation des sols, représentant 65 % de cette tendance selon un rapport du CEREMA de 2023. L’augmentation démographique n’explique pas à elle seule cette consommation foncière. Si l’artificialisation des sols à augmenté de 70% depuis 1981, la population n’a augmenté que de 19%. Les causes de ce décalage entre le rythme de croissance de l’artification et de la croissance démographique sont multiples : le prix du foncier moins élevé en périphérie, les politiques fiscales et réglementaires incitant à la construction d’habitat neuf notamment en périphérie, la préférence pour l’habitat individuel, tout autant de facteurs conduisant à l’étalement urbain. En effet, le modèle du lotissement pavillonnaire en zone périurbaine a joué un rôle notable dans les dynamiques d’artificialisation nationales. Il séduit encore beaucoup et demeure utilisé par les territoires comme outil d’attractivité. Mais le modèle pavillon-jardin-voiture, pourtant ancré dans les imaginaires, n’est plus soutenable et est même une impasse écologique. Face à ces constats, des expressions telles que la “sobriété foncière”, “reconstruire la ville sur la ville”, “renouvellement urbain” ou même “densité” sont devenues incontournables dans le vocabulaire de la production de l’urbain.


Dans ce contexte, la France s’est fixée dans le cadre de la loi “Climat et résilience” du 22 août 2021, avec la Zéro Artificialisation Nette (ZAN), l’ambition de prendre en compte les conséquences environnementales dans l’aménagement des sols. Cette loi s’articule autour de deux séquences : diviser par deux le rythme d’artification d’ici 2030, afin d’atteindre d’ici 2050 la Zéro Artificialisation Nette4. L’objectif à long terme sera donc d’atteindre un solde nul entre artification et désartificialisation des sols. Le ZAN, adopté à l’échelle nationale et obligatoire, devra être territorialisé à l’échelle locale. Les objectifs de la loi Climat et Résilience devront être traduits dans les Schémas Régionaux d’Aménagement de Développement Durable et d’Égalité des Territoires (SRADDET) en février 2024, dans les SCOT d’ici août 2026, puis dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) d’ici août 2027.


Si la nécessité de réduire l’artificialisation des sols est partagée par une grande majorité, les modalités d’application du ZAN ne sont pas sans faire débat parmi les élus et acteurs du logement. Alors même que la convention citoyenne pour le climat, dont a émergé l’objectif de sobriété foncière, avait largement revu ses objectifs à la baisse, le dispositif ZAN est aujourd’hui critiqué de tous côtés, à la fois jugé trop faible par certaines associations ou au contraire d’être déconnecté des enjeux et des besoins du territoire. Prenant position contre le ZAN, le président de région Auvergne Rhône Alpes, Laurent Wauquiez s’était farouchement opposé à cette loi jugée “ruralicide” et “technocratique”, notamment en ce qu’elle impose de manière très uniforme une même règle à l’ensemble des territoires, sans prendre en compte les dynamiques locales, les évolutions démographiques et les besoins en matière de logement. La réception du ZAN traduit la perception que “la bonne santé” des territoires est jaugée par leur capacité à se développer, de croître, dont l’étalement urbain semble une condition sine qua non. Dans ce contexte, le ZAN s’impose à rebours d’un paradigme de la croissance se matérialisant très concrètement par l’étalement urbain. Cela nous amène à nous questionner sur la réception à l’échelle locale de cette politique nationale, s’imposant à la fois comme une remise en question des pratiques d’aménagement de ces dernières années et plus largement du paradigme de croissance territoriale par étalement urbain et régional.

Le “Grand Genève”, dénommé ainsi depuis 2012, est une métropole transfrontalière de plus d’un million d’habitants située entre le France et la Suisse. Fruit d’une coopération transfrontalière initiée en 1973, le Grand Genève est à la fois un bassin de vie et une instance juridique de droit Suisse. Avec un taux de croissance moyen annuel de 1,4% au cours des 3 dernières années, le Pôle Métropolitain du Genevois français se positionne parmi les territoires les plus dynamiques d’Europe. Fruit d’une coopération initiée en 1973, le Grand Genève est à la fois un bassin de vie et une instance juridique de droit Suisse. Il comporte les communes du canton de Genève, le district de Nyon et le Pôle métropolitain du Genevois français, également appelé genevois français. Le Grand Genève se distingue par son mode de gouvernance particulièrement atypique, où coexistent les législations françaises et celles des cantons suisses de Genève et de Vaud. Chaque année, il accueille 6000 nouveaux habitants et enregistre environ 650 000 passages de douane par jour aux frontières du canton de Genève. Face à des dynamiques démographiques exceptionnelles, directement influencées par l’attractivité économique de Genève, le Genevois a consommé 1358 hectares d’ENAF entre 2011 et 2020. Dans ce contexte hors normes, l’impératif de sobriété foncière s’imposant avec la loi “Climat et Résilience” bouscule alors un schéma d’aménagement du Genevois français orienté vers l’étalement urbain et le modèle pavillonnaire.

Un mémoire disponible sur demande auprès de rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

Réinvestir les centres-bourgs dans un objectif de Zéro Artificialisation Nette et de justice spatiale, par Lucie JEAN

Sous la direction de Fanny VUAILLAT

Sous la responsabilité scientifique de Raphaël LANGUILLON (IFRJ, UMIFRE 19) et Max ROUSSEAU (ENTPE)

Stage effectué auprès de l’Etablissement Public Foncier Terres Caraïbes, sous la direction de Corine VINGATARAMIN

Soutenu à l’Université Grenoble Alpes en septembre 2024

Dans la perspective du déploiement de la sobriété foncière en perspective ZAN, le réinvestissement et la revitalisation des centres-villes est un sujet primordial qui répond aux enjeux environnementaux contemporain. Cependant, en Guadeloupe comme dans de nombreux territoires de France hexagonale ou d’Outre-mer, les espaces urbains centraux ont perdu de leur attractivité au profit de zones plus excentrées. De fait, sur le territoire guadeloupéen, les centres-bourgs sont en partie délaissés. Les populations demeurant sur place sont souvent les plus défavorisées, résidant dans des espaces insalubres. Dans ces espaces-là, beaucoup de logements ou de locaux commerciaux sont laissés vacants.

Cette vacance résidentielle et le manque de moyens génèrent dans le tissu urbain ce que l’on appelle des “dents creuses”, des espaces vides entre deux bâtiments. Ce mémoire de master cherche à identifier, qualifier et mesurer les dents creuses dans le centre de Pointe-à-Pitre, évalue les divers usages sociaux dont ils sont l’objet et discute de leur potentiel réutilisation dans le cadre de la remobilisation de la ville sur la ville à laquelle encourage la sobriété foncière en perspective ZAN.

Un mémoire disponible sur demande auprès de luciemc.jean@gmail.com ou de rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

La politique de la sobriété foncière en Guadeloupe : de la controverse aux jeux d’acteurs formés autour de la renaturation des sols exposés au recul du trait de côte, par Juliette NERVET

Sous la direction de Raphaël LANGUILLON (IFRJ, UMIFRE 19) et Max ROUSSEAU (ENTPE)

Stage effectué auprès de l’Etablissement Public Foncier Terres Caraïbes, sous la direction de Corine VINGATARAMIN

Soutenu à l’Université Paris Cité en septembre 2024, mention très bien

Issue d’un stage de six mois effectué au sein de l’EPF Terres Caraïbes, en Guadeloupe, cette étude de 150 pages analyse les enjeux que le recul du trait de côte pose à la sobriété foncière en perspective ZAN et à la renaturation des espaces caribéens. Partant du constat d’une apparente opposition entre les enjeux du ZAN et ceux de la relocalisation des populations et des activités menacées par le recul du trait de côte, ce mémoire cherche d’une part à en analyser les enjeux socio-politiques et les jeux d’acteurs, et d’autre part à discuter l’idée d’une possible convergence entre les enjeux de la relocalisation, ceux de la renaturation et ceux de la sobriété foncière.

Le rapport de master de Juliette NERVET s’appuie principalement sur une revue de littérature complète, un diagnostic territorial, de très nombreuses observations de terrain, la réalisation d’une vingtaine d’entretiens semi-directifs auprès d’acteurs du logement et de l’aménagement en Guadeloupe, et un travail cartographique.

Les conclusions du rapport ont vocation à alimenter une réflexion sur le changement de paradigme auquel fait face l’aménagement du territoire dans les Outre-mer dans le cadre de la loi ZAN, et tout particulièrement en Guadeloupe.

Un mémoire disponible sur demande auprès de juliette.nervet@gmail.com ou de rlanguillon@gmail.com

Nouveau rapport RésiZAN

Les Antilles françaises en perspective ZAN : dynamiques démographiques et immobilières en Guadeloupe et Martinique

Synthèse de trois études flashSeptembre 2024

La Guadeloupe et la Martinique font actuellement face à des enjeux démographiques, territoriaux et immobiliers importants. La recrudescence des aléas climatiques, le recul du trait de côte ainsi que la mise en place future du ZAN (zéro artificialisation nette), vont réduire à moyen et long termes la surface constructible et fortement impacter la capacité des Antilles françaises à répondre aux enjeux de leur aménagement. Pour poser les jalons d’une réflexion sur les enjeux démographiques et immobiliers des Antilles françaises en perspective ZAN, l’équipe RésiZAN publie, en collaboration avec le département de gestion et finance de l’Université de Paris Dauphine-PSL, une succession de trois études flash sur les dynamiques démographiques, résidentielles et immobilières (commerces et bureaux) en Guadeloupe et en Martinique, synthétisées dans un nouveau rapport disponible ci-dessous en open access.

Dynamiques des prix sur le marché de l’immobilier commercial des Antilles françaises

L’étude de l’évolution des prix de l’immobilier commercial en Guadeloupe et en Martinique représente un défi étant donné le faible volume d’information disponible et les pratiques des acheteurs qui vont plutôt privilégier des détentions de longues durées. Pour les bureaux, les marchés sont très concentrés : dans la communauté d’agglomération de Cap Excellence en Guadeloupe (par exemple dans la zone de Jarry) ; dans la communauté d’agglomération du centre de l’île pour la Martinique (notamment dans la commune de Fort-de-France). En ce qui concerne les commerces, on observe aussi un effet de concentration des parcs dans ces deux territoires mais cet effet est plus faible que pour les bureaux.

Figure 1 : Evolution des prix des bureaux et des commerces entre 2011 et 2022.

L’étude de l’évolution des prix et des volumes de mètres carrés échangés suggère un accroissement de l’activité de transaction au milieu de la décennie 2010. Ce phénomène pourrait être dû à la livraison de nouveau parcs de bureaux mais est aussi concomitant du début du programme de quantitative easing mené par la banque centrale européenne. Cet accroissement très fort des prix tend à questionner le rôle des politiques monétaires européennes sur les territoires ultrapériphériques de l’Union. La littérature tend plutôt aujourd’hui à montrer que les liquidités excédentaires se concentrent principalement dans les grands marchés d’Europe de l’Ouest, en particulier dans les métropoles allemandes. Néanmoins certains marchés dit « périphériques » pourraient aussi être amenés à capter des liquidités significatives par rapport à leur taille, ce qui pourrait avoir causé un renchérissement du prix de l’immobilier : la question se pose pour les Antilles françaises.

Figure 2 : Evolution annuelle de la quantité totale de mètres carrés échangés en Guadeloupe (en haut) et Martinique (en bas).

Synthèse d’une étude flash réalisée en septembre 2024 par Jérôme PICAULT.

Dynamiques démographiques en Guadeloupe, Martinique et Guyane

La Guadeloupe est un territoire encore jeune, mais qui vieillit très rapidement. En 2020, selon l’INSEE, les moins de 25 ans y étaient 31,5 % plus nombreux que les plus de 65 ans. Au cours des vingt dernières années, l’île a toutefois connu un vieillissement particulièrement rapide de sa population. En 2006, alors qu’elle était encore le 6ème département le plus jeune de France, elle apparait en 2020 comme plus âgée que la moyenne nationale. S’il a débuté d’abord dans les communes les plus périphériques, ce vieillissement s’observe à présent dans tout le territoire, y compris autour de Pointe-à-Pitre et de la communauté d’agglomération de CAP Excellence qui forment le principal centre urbain de l’île.

Cartes 1 : Cohorte d’âge dominante de la population résidente en 2006, 2014 et 2020 – Guadeloupe

 Source : Mathieu OBERTELLI, données recensement INSEE 2023, zonage à la commune

La situation est encore plus marquée en Martinique. Les moins de 25 ans y restent 20 % plus nombreux que les plus de 65 ans, mais l’île aux fleurs fait face à un fort vieillissement de sa population. Si en 2006, le territoire était plus jeune que la moyenne nationale, malgré les communes situées au nord de Fort-de-France qui avaient déjà une population plus âgée, dès 2014, la situation était analogue à celle de la Guadeloupe… de 2020 (soit avec six ans d’avance sur « l’île Papillon »). La Martinique souffre en outre d’un ratio d’actifs par retraité inférieur à la moyenne nationale (respectivement 2,0 actifs pour 1 retraité contre 2,1 en hexagone), ce qui n’est pas encore le cas en Guadeloupe (2,2). Là encore, ce vieillissement de la population est généralisé dans toutes les communes de l’île.  

Cartes 2 : Cohorte d’âge dominante de la population résidente en 2006, 2014 et 2020 – Martinique

Source : Mathieu OBERTELLI, données recensement INSEE 2023, zonage à la commune

Contrairement aux Antilles, la Guyane est, quant à elle, dans une situation totalement inverse. Avec une population des moins de 25 ans 65 % supérieure à celle des plus de 65 ans, la Guyane est, en 2020, le département le plus jeune de France en 2020. Il est même plus jeune en 2020 qu’en 2014, et son profil démographique est similaire à celui de la Guadeloupe… de 2006 !

Toutefois, les deux régions des Caraïbes comme celle de la Guyane font face à un défi commun. Elles perdent toutes plus de résidents qu’elles n’en gagnent entre 2014 et 2020, du fait d’un exode très net des 20-45 ans. C’est d’ailleurs ce phénomène qui fait mathématiquement augmenter si rapidement les indicateurs de vieillissement de la population en Guadeloupe et en Martinique, dont les soldes naturels, bien que positifs, ne permettent pas de compenser cette perte de population. De surcroît, la Guadeloupe et la Martinique ont des taux d’inactifs et de chômeurs largement au-dessus de la moyenne nationale (respectivement 25 % et 22 % contre 17 %) – la Guyane est dans une situation encore plus préoccupante avec un taux d’inactivité de 44 %.

Tab.1 : Evolution de la population entre 2014-2020

 Densité 2020Indice de vieillissement 2020TCAM de la population entre 2014 et 2020Solde naturel Entre 2014 et 2020Solde migratoire Entre 2014 et 2020
Guadeloupe235,568,5-0,7%0,3%-1,0%
Martinique320,279,8-1,0%0,2%-1,2%
Guyane3,411,72,1%2,5%-0,4%
France106,267,30,3%0,3%0,0%

Source : calculs M. Obertelli sur la base des données Insee 2023

Notes de lecture du tableau :

  1. TCAM = Taux de croissance annuel moyen
  2. Indice de vieillissement = (Nombre de plus de 65 ans / Nombre de moins de 25 ans)*100

Texte par Mathieu Obertelli, juin 2024.

L’équipe RésiZAN au Festival International de Géographie !

Cette année, le Festival International de Géographie de Saint-Dié des Vosges se tiendra du 4 au 6 octobre avec pour thème général « terres ». L’équipe RésiZAN y sera présente pour y organiser un café géo, une table-ronde et pas moins de trois conférences !

  • Table-ronde, vendredi 4 octobre, 13h30-15h, ESPACE GEORGES-SADOUL – SALLE YVAN-GOLL : « Zéro artificialisation nette » : vers la sobriété foncière, avec Morgane BRISSAUD, doctorante en Géographie, Eric CHARMES, directeur d’études, ENTPE, Michel FOURNIER, président de l’Association des maires ruraux de France, Stella GASS, présidente de la Fédération nationale des SCoT. Animation par Raphaël LANGUILLON, géographe
  • Conférence, vendredi 4 octobre, 18h30, SALLE DES FÊTES DE LA MAIRIE DE TAINTRUX : ZAN : sommes-nous vraiment les seuls ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe et Maxence NAUDIN, doctorant
  • Conférence, samedi 5 octobre, 15h15-16h, LA BOUSSOLE – SALLE ISABELLE-AUTISSIER : Quelles sont les conséquences du ZAN en Suisse ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe
  • Café géo, samedi 5 octobre, 18h-19h, LA P@RANTHOSE : Pénurie de « terrains à bâtir » : quelle ziZANie ! avec Aurélie DELAGE, géographe
  • Conférence, dimanche 6 octobre, 12h-13h, LA BOUSSOLE – SALLE ISABELLE-AUTISSIER : ZAN : sommes-nous vraiment les seuls ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe et Maxence NAUDIN, doctorant

Pour plus d’information sur les événements RésiZAN mais aussi sur toutes les autres manifestations scientifiques et culturelles du Festival, consulter la page officielle du site : https://fig.saint-die-des-vosges.fr/