Cette année, le Festival International de Géographie de Saint-Dié des Vosges se tiendra du 4 au 6 octobre avec pour thème général « terres ». L’équipe RésiZAN y sera présente pour y organiser un café géo, une table-ronde et pas moins de trois conférences !
Table-ronde, vendredi 4 octobre, 13h30-15h, ESPACE GEORGES-SADOUL – SALLE YVAN-GOLL : « Zéro artificialisation nette » : vers la sobriété foncière, avec Morgane BRISSAUD, doctorante en Géographie, Eric CHARMES, directeur d’études, ENTPE, Michel FOURNIER, président de l’Association des maires ruraux de France, Stella GASS, présidente de la Fédération nationale des SCoT. Animation par Raphaël LANGUILLON, géographe
Conférence, vendredi 4 octobre, 18h30, SALLE DES FÊTES DE LA MAIRIE DE TAINTRUX : ZAN : sommes-nous vraiment les seuls ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe et Maxence NAUDIN, doctorant
Conférence, samedi 5 octobre, 15h15-16h, LA BOUSSOLE – SALLE ISABELLE-AUTISSIER : Quelles sont les conséquences du ZAN en Suisse ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe
Café géo, samedi 5 octobre, 18h-19h, LA P@RANTHOSE : Pénurie de « terrains à bâtir » : quelle ziZANie ! avec Aurélie DELAGE, géographe
Conférence, dimanche 6 octobre, 12h-13h, LA BOUSSOLE – SALLE ISABELLE-AUTISSIER : ZAN : sommes-nous vraiment les seuls ? avec Raphaël LANGUILLON, géographe et Maxence NAUDIN, doctorant
Pour plus d’information sur les événements RésiZAN mais aussi sur toutes les autres manifestations scientifiques et culturelles du Festival, consulter la page officielle du site : https://fig.saint-die-des-vosges.fr/
Proposition de typologie foncière pour les territoires guadeloupéens
L’objectif de sobriété foncière souhaité au sein du dispositif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) va dans le sens du bien être environnemental mais il est aussi source de controverses. La sobriété foncière en perspective ZAN pourrait créer des déséquilibres sociaux et de l’injustice spatiale entre les territoires (Vanier, 2023). Si chaque territoire est différent, alors qu’en est-il des territoires français d’outre-mer et notamment de la Guadeloupe?
Le contexte guadeloupéen
La Guadeloupe, ancienne colonie française, a été érigée comme département à part entière par la loi du 19 mars 1946 (Virapatirin, 2022). La colonisation fait ressortir une histoire différente de celle de l’hexagone qui a eu des impacts économiques et sociaux que l’on ne peut ignorer dans cette étude, notamment sur la composition et l’état du foncier et du bâti. L’écart avec l’hexagone qui préexistait lors de la colonisation n’a pas été effacé par les dynamiques post-coloniales. Aujourd’hui, les aides aux logements restent plus basses qu’en métropole alors que le coût de la vie est, lui, plus élevé (Terral, Selise. 2023). En outre, la Guadeloupe connaît une baisse de sa population active, notamment des jeunes qui ne trouvent pas de travail. Le taux de chômage est 2 à 3 fois supérieur à la moyenne nationale, avec plus de 50 % de jeunes sans emploi. La population est vieillissante et le taux de personnes dépendantes augmente, sans compensation avec des structures adaptées, ce qui est synonyme d’isolement.
On note aussi en Guadeloupe une situation immobilière dégradée marquée par de nombreux enjeux :
15 % de vacances dans le parc de logement, dont 30 % situés en centre bourg ;
41 % des logements n’ont pas accès à l’eau et à l’électricité ;
17 % des logements sont qualifiés “d’habitat de fortune”, constitués de tôle, de bois et de matériaux de récupération (Baronnet, 2019).
Le territoire de Guadeloupe a connu une forte urbanisation ces dernières décennies, et comme tous les territoires il est impacté par le dérèglement climatique, lui-même aggravé par l’artificialisation des sols (îlots de chaleur, inondations…).
L’emprise du bâti en Guadeloupe
par Lucie JEAN le 08.05.2024
En perspective ZAN, l’objectif affichés pour les territoires locaux est de reprendre la main sur le foncier afin de le (re)mobiliser et de maximiser ses usages. Parmi les solutions proposées se trouvent la redensification, la mixité et l’optimisation des usages, l’action sur la vacance immobilière et la réhabilitation de l’ancien. Cependant, le foncier et le bâti en Guadeloupe font l’objet de fortes controverses au sein du territoire et des difficultés persistent pour produire du logement à bas coût et en quantité suffisante pour loger toutes les personnes en demande, notamment les plus défavorisées. La situation est telle que beaucoup de personnes n’ont d’autres choix que de rester dans des situations de souffrance comme des cohabitations tardives, un habitat en logements insalubres, ou le recours à du logement informel, parfois sur des zones de menaces graves pour les vies humaines.
Dans ce contexte, comment produire une offre de logement adaptée aux personnes les plus défavorisées dans le contexte spécifique de la Guadeloupe en perspective de Zéro Artificialisation Nette ?
Derrière cette question générale, l’équipe RésiZAN s’intéresse aux sous-questions suivantes :
Comment produire des logements à bas coût (en réhabilitation ou en neuf) ?
Comment récupérer le foncier impacté par les indivisions, ou diverses irrégularités ?
Où reloger les personnes situées en zone de menaces graves pour les vies humaines ?
Faut-il trouver du foncier à désartificialiser pour compenser les constructions, et si oui, comment et sous quelles formes ?
Enfin, comment prendre en compte l’objectif ZAN en Guadeloupe pour chacun des enjeux précités ?
L’objectif de l’étude est de réaliser une typologie foncière via des données cartographiques, des observations de terrain et des entretiens. Cette typologie permettra de préciser toutes les situations existantes. En effet, différentes occupations foncières existent et restent floues. La typologie permettra de faire apparaître les logements formels et parmi eux les salubres, les insalubres, les vacants, les vacants salubres, les vacants insalubres… Ainsi que les logements informels, et dans ce cas les informels autorisés (les occupations qui ont été autorisées par les mairies mais sans titre de propriété), les informels non autorisés, et ceux qui parmi eux sont salubres ou non. Ce travail permettra par la suite de classifier et d’envisager des solutions plus adaptées à chaque cas, aidant les territoires de la Guadeloupe à mieux appréhender et gérer les enjeux du logement et de l’artificialisation des sols en perspective ZAN pour 2050.
Bibliographie indicative :
Baronnet, J. (2019). Les figures du mal-logement dans les Outre-mer (I). Les oubliés de l’action publique. Recherche sociale, 232, 4-119. https://doi.org/10.3917/recsoc.232.0004
Terral, R et Selise, M « Le logement social aux Antilles (1946-1975) : une histoire post-coloniale des politiques publiques menées à la Guadeloupe et à la Martinique », Caravelle [En ligne], 121 | 2023, mis en ligne le 19 décembre 2023, consulté le 19 mars 2024. URL : http://journals.openedition.org/caravelle/14756 ; DOI : https://doi.org/10.4000/caravelle.14756
Virapatirin, J. (2022). Introduction. Dans : J. Pierre-Justin Virapatirin, La Petite Économie Insulaire de la Guadeloupe : Bilan, enjeux et perspectives (pp. 15-21). Paris : L’Harmattan.
Texte réalisé en juin 2024 par Lucie Jean, dans le cadre d’un stage effectué à l’EPF Terres Caraïbes en collaboration avec le projet de recherche RésiZAN.
Réalisation : Juliette Nervet, avec les données Bd-alti de l’IGN, fond de carte OSM.
Territoire soumis à de multiples contraintes dues à son insularité et aux nombreux aléas naturels (Benitez, 2018), l’aménagement de la Guadeloupe rencontre des problématiques foncières multiples et complexes, au sein desquelles l’habitat constitue un enjeu rendu particulièrement vif par le passé historique de l’île (Baronnet, 2019). En parallèle, l’artificialisation des terres, plus forte dans les DOM qu’en hexagone, augmente la vulnérabilité de ces espaces (Béchet et al, 2017), tout particulièrement sur les littoraux soumis au recul du trait de côte et à de nombreux aléas climatiques et telluriques.
Formalisé par la Loi Climat & Résilience de 2021, le ZAN s’applique à l’ensemble des territoires français selon un principe d’égalité de traitement. Cependant, l’absence de prise en compte des spécificités de chaque territoire peut sembler inéquitable voire injuste pour de nombreux acteurs C’est le cas dans les DOM, pour le moment non soumis à des objectifs chiffrés contraignant de réduction de leur artificialisation des sols.
Face à une pression foncière complexe, la renaturation, présentée dans la logique du déploiement du ZAN comme une mesure compensatoire, pourrait contribuer à une forme de justice spatiale, dans le cas où elle permettrait aux populations installées dans des espaces soumis aux aléas d’être relogés dans des logements salubres et à moindre risque. En effet, depuis 2012, la stratégie nationale pour la gestion du trait de côte propose une relocalisation des activités et biens menacés dans des zones moins vulnérables. Cette relocalisation a plusieurs avantages (Esteves, 2014). En particulier, elle propose une gestion des risques dite “fondée sur la nature”, moins coûteuses et adaptables aux différentes situations côtières. En ce sens, la Guadeloupe apparaît alors comme un laboratoire de justice spatiale et environnementale en contexte ZAN. Certains acteurs, comme l’Etablissement Public Foncier Terres Caraïbes, expérimentent déjà des projets de renaturation, comme le projet « Emergence » en cours sur la commune littorale de Deshaies.
Toutefois, les opérations de relocalisations se heurtent parfois à l’acceptabilité des populations locales, en particulier à leurs disposition et possibilités à changer de lieu de vie (attachement à la terre, moyens financiers et physiques…). Or, les espaces libérés de l’emprise humaine en raison des périls qu’y fait peser le recul du trait de côte pourraient être réappropriés par ces mêmes populations (Ejderyan, 2009 ; Germaine, 2021) par le biais de l’installation d’infrastructures de conservation et de mémoire du risque et de protection de l’environnement (repères de crues, observatoires de biodiversité, sentiers limitant le piétinement des espaces littoraux…). D’autres espaces, selon les besoins du territoire, pourraient avoir un objectif social et protecteur, comme peut l’être par exemple un terrain de foot en zone inondable. Cette renaturation complexe, en impulsant de nouvelles logiques d’aménagement des territoires locaux guadeloupéens, pourrait en outre donner naissance à de nouvelles alliances entre acteurs du territoire, formées par des intérêts communs autours des projets de renaturation.
Réalisation : Juliette Nervet avec les données Bd_Cartode l’IGN, GéoRisques et GéoLittoral, fond de carte OSM.
Au cours de ses travaux sur la Guadeloupe, le projet RésiZAN s’interroge ainsi sur le sens donné à la renaturation (entre verdissement et écologie de la renaturation, Deboeuf et al, 2022), sur son acceptabilité par les différents acteurs de l’aménagement du territoire, et sur la recomposition des jeux de pouvoir que la notion introduit. L’analyse de la littérature préexistante, des données de géopolitique locale (Subra, 2008) et d’artificialisation permettent de dresser un diagnostic territorial propre à la Guadeloupe, que l’équipe RésiZAN propose de spatialiser le long d’un transect.
Bibliographie
Baronnet, Juliette. « Les figures du mal-logement dans les Outre-mer (I). Les oubliés de l’action publique », Recherche sociale, vol. 232, no. 4, 2019, pp. 4-119.
Béatrice Béchet, Yves Le Bissonnais, Anne Ruas, Anne Aguilera, M. André, et al.. “Sols artificialisés et processus d’artificialisation des sols : déterminants, impacts et leviers d’action”. Rapport INRA. 2017, 609 p.
Benitez Fanny. (2018). Faire face ou vivre avec les catastrophes ? Capacités d’adaptation et capabilités dans les trajectoires de résilience individuelles et territoriales au sein de l’espace Caraïbe, thèse de doctorat, Université Paul Valéry Montpellier 3.
Deboeuf De Los Rios, G., Barra, M., Grandin., G. 2022. Renaturer les villes. Méthode, exemples et préconisations. ARB îdF, Institut Paris Region.
Ejderyan, O “Une renaturation en béton!: comprendre la participation et la nature dans les renaturations de cours d’eau suisses au regard d’une théorie de la pratique: Rhone-Thur Projekt.” Zürich:
Esteves, L.S. (2014). Managed realignment: a viable long term coastal management strategy. Spring Briefs in Environmental Science. Springer.
Marie-Anne Germaine, Kevin de la Croix et Elise Temple-Boyer, “Restaurer n’est pas éduquer”, Education relative à l’environnement, 2021.
Philippe Subra, “L’aménagement, une question géopolitique !”, Hérodote, Editions la découverte, n°130, p.220-250, 2008.
Texte réalisé par Juliette Nervet en juin 2024 sur la base d’un stage au sein du projet RésiZAN et de l’EPF Terres Caraïbes.
La Guadeloupe et la Martinique font actuellement face à des enjeux immobiliers importants. Le recul du trait de côte, ainsi que la mise en place future du ZAN (zéro artificialisation nette, qui prévoit une réduction de la construction sur des sols non artificialisés à partir de 2030, puis une interdiction à partir de 2050), vont réduire à terme la surface constructible, et donc l’offre de logements disponibles. À ces enjeux environnementaux se rajoutent certains problèmes historiques, notamment celui du vieillissement généralisé du bâti.
Maisons à Pointe-à-Pitre, mai 2024 (Source : Eric Stimpfling, France info)
Cette raréfaction de l’offre interroge dans un contexte d’inflation immobilière soutenue. En 12 ans, le prix des appartements a augmenté de 60% à Basse-Terre et de 43% à Grande-Terre. Le prix des maisons a quant à lui augmenté de 195% à Basse-Terre, et de 177% à Grande-Terre sur la même période. En Martinique, à l’inverse de la Guadeloupe, l’inflation immobilière semble plutôt gagner les appartements que les maisons. En 12 ans, le prix des appartements y a augmenté de 70%, contre 20% pour les maisons dans le nord et le centre de l’île, et de 30% dans le sud.
Graphiques n° 1 et 2 : Évolutions des prix à Grande-Terre et Basse-Terre entre 2010 et 2022, indice base 100 2010, pour les appartements (à gauche) et les maisons (à droite)
Graphiques n° 3 et 4 : Évolutions des prix au Nord-Centre et au Sud de la Martinique entre 2010 et 2022, indice base 100 2010, pour les appartements (à gauche) et les maisons (à droite)
Dans ce cadre de raréfaction de l’offre et d’inflation immobilière importante, repenser la politique du logement en Guadeloupe et en Martinique semble être fondamental. Avec 50% des propriétaires qui ont 70 ans ou plus, les deux îles semblent être un bon terrain pour le viager, sous-utilisé en France.
Synthèse d’une étude flash réalisée en mars 2024 par Guillaume Toussaint, doctorant à l’Université Paris Dauphine PSL, intitulée “Dynamiques de prix en immobilier résidentiel en Guadeloupe et en Martinique”.
Le projet est financé dans le cadre du programme de recherche “Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables (2022-2025)” par un collectif de 16 organisations coordonné par l’Union Sociale pour l’Habitat, le PUCA, la Banque des Territoires, IDHEAL et le Ministère de la transition énergétique et de la cohésion des territoires. Cliquez ici pour vous rendre sur la page du projet.
L’équipe RésiZAN est particulièrement heureuse de vous présenter le rapport annuel de sa première année de travaux (1er janvier – 31 décembre 2023) accompagné de certaines de ses annexes.
Lundi 13 mai à 11h (heure de Paris, soit 5h en Guadeloupe, 6h en Guyane et 18h à Tokyo)
Le séminaire RésiZAN a lui aussi fait son printemps, avec la présentation de Paavo MONKKONEN, professeur d’urbanisme et de politiques publiques à UCLA.
Dans sa présentation, Paavo a expliqué comment la Californie encourage l’étalement urbain, en se focalisant sur deux manières en particulier. Premièrement, par le biais du processus de planification du logement organisé par l’État, qui cherche à répondre à la croissance des ménages selon différents niveaux de revenus. Ce processus s’est amélioré ces dernières années, mais il continue d’assigner des objectifs de croissance relativement élevés aux municipalités disposant de terrains vacants dans les zones périurbaines. Deuxièmement, par les réglementations locales en matière d’aménagement du territoire et la législation environnementale de l’État, qui limitent le développement dense des zones urbaines de plusieurs manières. Les politiques de “croissance lente” des années 1970 et 1980, dont beaucoup sont issues du mouvement écologiste, ont eu un effet inverse à celui visé, car la Californie ne dispose pas d’approche sobre de l’artificialisation.
Etablissement public foncier Terres Caraïbes et Université des Antilles
17 mars – 22 mars 2024
Séminaire à l’EPF Terres Caraïbes. EPF, 17 mars 2024
Fruit d’une intense collaboration avec l’EPF Terres Caraïbes initiée en 2022, l’équipe RésiZAN a co-organisé un séminaire de recherche sur les conditions et les enjeux que pose à la Guadeloupe le déploiement de la sobriété foncière en perspective ZAN, au regard des enjeux spécifiques de l’île : vieillissement de la population et dépeuplement, risques climatiques (dont inondations et cyclones), poids des indivisions, recul du trait de côte, pollution des sols et des eaux, dégradation du bâti, besoin en redensification des centralités, mise en tourisme, monocultures agricoles… Il s’est déroulé sur 5 jours.
La journée du 18 mars a été consacrée à l’introduction du projet de recherche initié en 2022 et contractualisé en janvier 2023 pour trois ans. Cette introduction s’est accompagnée de la présentation d’éléments de diagnostic portant sur les territoires guadeloupéens réalisés par l’EPF et ses partenaires, des enseignants-chercheurs de l’Université des Antilles et des acteurs de l’aménagement au sens large, avec une focale particulière sur les questions du logement et de l’habitat d’une part, de l’environnement de l’autre.
Le jeudi 21 mars a été consacré à deux ateliers mêlant les équipes de l’EPF Terres Caraïbes, celles du consortium de recherche sur « le logement en choc de densification », ainsi que des acteurs publics, semi-publics et privés mobilisés dans l’aménagement des territoires guadeloupéens. L’atelier du matin a eu pour but de discuter, sur la base de trois présentations, des enjeux que le vieillissement pose à l’aménagement local, à la valorisation de l’immobilier et à la revitalisation des territoires. L’atelier de l’après-midi a été consacré à une réflexion critique sur les possibilités de désartificialisation et de renaturation des sols en Guadeloupe, en fonction du contexte actuel de l’île et de sa trajectoire démographique, économique, climatique et environnementale à moyen et long terme. La question cruciale que pose au ZAN le besoin de relocalisation des activités consécutif au recul du trait de côte fera également l’objet d’une attention toute particulière.
Enfin, une dernière après-midi le vendredi 22 mars a été consacrée à la restitution publique de trois études flash sur les dynamiques immobilières et foncières en Guadeloupe, réalisées par des candidats en thèse de doctorat CIFRE inscrits en finance et sciences de gestion à l’Université Paris-Dauphine.
Terrain d’étude à Morne-à-l’Eau. Cliché par W. Cornelie, 20 mars 2024
Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ?
Le 1er janvier 2024, l’équipe RésiZAN a contractualisé avec le programme de recherche “Pour un foncier et un logement abordables” un avenant pour un complément de recherche de deux ans portant sur l’impact du choc de vieillissement sur les prix du logement en contexte de sobriété foncière.
Résumé :
Le vieillissement de la population est un phénomène structurel qui affectent la plupart des sociétés et des territoires des économies avancées (Lutz et al., 2008 ; Schwab, 2012 ; UN, 2015). D’un point de vue immobilier, des travaux ont montré qu’une tendance au vieillissement devrait générer d’importantes sorties en capital sur les marchés immobiliers, ce qui devrait entraîner une baisse des prix des actifs, également appelée meltdown. Cette relation positive entre déflation des prix immobiliers avec la massification des papy-boomers a été empiriquement démontrée dans de nombreux pays : Fortin et Leclerc (2002) pour le Canada, Neuteboom et Brounen (2007) pour les Pays-Bas, Essafi, Languillon et Simon (2021) pour la France. En d’autres termes, le vieillissement conduirait à une importante redistribution spatiale de la richesse immobilière en France – conduisant possiblement à terme à remettre en question la circulation invisible des richesses mise en lumière par Laurent Davezies (2008) par un correctif sur la destruction invisible des richesses immobilières par le vieillissement.
Or, depuis 2021 et la loi « Climat et Résilience », certains travaux en cours tendent à démontrer que les politiques de sobriété foncière en perspective ZAN (Zéro Artificialisation Nette) induisent un report des besoins en aménagement (en particulier en logement) sur les territoires déjà fortement artificialisés. En cherchant à lutter contre l’artificialisation des sols, la sobriété foncière et plus encore le ZAN conduiraient alors à densifier l’existant selon une logique de reconstruction de la ville sur la ville. Que ce soit en raison de la concentration et de la densification urbaines attendues, ou du renchérissement des coûts de construction liés à l’incorporation de contraintes imputables au renouvellement urbain (dont l’incorporation des coûts de destruction du bâti préexistant), il est fortement attendu que la sobriété foncière en perspective ZAN ait un effet fortement haussier sur les prix fonciers et immobiliers. Par conséquent, vieillissement et sobriété foncière semblent générer des effets opposés sur les prix fonciers et immobiliers. La question que pose le projet de recherche est donc de savoir comment s’articulent l’influence haussière de la sobriété foncière et l’influence baissière du vieillissement sur les prix fonciers et immobiliers en France. Le projet formule alors l’hypothèse générale que les impacts inflationnistes du choc de densification du ZAN et ceux, déflationnistes, du choc foncier et immobilier du vieillissement pourraient s’équilibrer sous certaines conditions dans de nombreux territoires de France métropolitaine et d’Outre-mer.
Année de démarrage : 2024. Année de fin prévisionnelle : 2025
Phase de recherche : démarrage,
Support de publication envisagé : rapport intermédiaire, articles scientifiques, publication sur le site Internet du projet : https://resizan.hypotheses.org/
Financement :
Financement de l’opération : Projet financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) » soutenu par un consortium d’une vingtaine de bailleurs publics menés par l’Union Sociale de l’Habitat, le PUCA, la Banque des Territoires et le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires. Voir le site internet du programme : https://recherche-foncierlogementabordables.fr/
Partenariat(s) :
Projet jumelé avec le projet RésiZAN (Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels en contexte de sobriété foncière et de justice spatiale), financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) ».
