resizan – Le logement en choc de densification

Meilleurs vœux !

Toute l’équipe vous souhaite, sur le fil mais toujours dans les clous, une très bonne année 2024 ! A commencer par la santé bien sûr, conseil toujours avisé, et un œil attentif sur notre sobriété foncière en perspective ZAN.

En 2024, le projet RésiZAN accélère. L’équipe est particulièrement heureuse de vous annoncer la signature d’un nouveau contrat de subvention entre notre consortium de bailleurs coordonné par l’Union Sociale de l’Habitat, l’IFRJ et l’Université Paris-Dauphine PSL pour les deux ans à venir (2024-2025). Intitulé « Justice spatiale et sobriété foncière en choc de vieillissement. Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ? », ce projet de recherche essentiellement quantitatif aura pour objet d’établir un modèle économétrique qui mette en regard la tendance déflationniste du vieillissement et la tendance inflationniste de la sobriété foncière sur les prix immobiliers en France métropolitaine et dans les Outremers.

2024 sera aussi une année d’élargissements :

Nouveaux horizons, en particulier en Guadeloupe et en Guyane avec l’entrée en phase active des travaux du groupe en Outremer ;
Nouvelles collaborations, avec l’arrivée de nouveaux membres au sein du comité scientifique, et pas moins de cinq stagiaires affectés au Genevois, à la vallée de l’Ondaine, à de Guyane et à la Guadeloupe, en partenariat avec la CACL et l’EPF Terres Caraïbes ;
Nouvelles thématiques, avec le vieillissement, certes, mais aussi le passage à une phase plus analytique des données collectées dans la perspective d’une étude critique de la sobriété foncière en perspective de justice spatiale et de justice sociale ;
Nouvelles séances du séminaire RésiZAN, qui passe d’un rythme biannuel à un rythme trimestriel ;
Nouveaux terrains, avec l’inauguration de travaux sur la côte atlantique, mais aussi l’ouest lyonnais… ;
Nouvelles temporalités, avec une newsletter plus régulière et des ateliers plus fréquents, à commencer par une séance en mars en Guadeloupe, et une autre au cours de l’été au Japon ;

Et plein d’autres choses…

Aussi, devant les belles promesses que porte déjà l’an deux de notre projet RésiZAN, toute l’équipe vous souhaite de rester plus que jamais ZEN, ZAN et un peu ZINZIN, ensemble pour 2024.

L’équipe RésiZAN.

Séminaire du 12 décembre 2023

La deuxième séance du séminaire biannuel Resizan s’est tenue le 12 décembre dernier. Par visioconférence, la session a duré deux heures et réuni une vingtaine de participants et participantes : membres du comité scientifique, experts ou partenaires institutionnels de cette recherche. Les présentations ainsi que les différents échanges étaient en anglais, pour accueillir les membres internationaux du projet.

Le programme a débuté par un rappel des objectifs du projet Resizan et un état d’avancement des travaux par l’équipe. Un de ses membres, Maxence Naudin, a ensuite présenté son sujet de thèse CIFRE lancée récemment, sur le déploiement de la sobriété foncière dans les villes petites et moyennes de la Région Occitanie. Professeure Tomoko Kubo, géographe de l’université de Tsukuba (Tokyo, Japon) nous a fait le plaisir d’un pas de côté avec son travail sur le foncier et l’urbanisation des villes japonaises. Les questions qu’elle soulève quant à la vacance de logements et du vieillissement sont au cœur des développements futurs de notre projet de recherche. La séance s’est conclue sur ces perspectives, présentées par le coordinateur Raphaël Languillon-Aussel, pour laisser la place à une discussion générale.

Le compte-rendu synthétique de ces interventions est téléchargeable ci-dessous:

Seminaire-du-12-decembre-2024-Executive-summary Télécharger

De la sobriété foncière à la transition de l’habitat : retour sur le festival Quelle Foire ! (Trièves)

Perspective depuis la place de la halle de Mens, M. Naudin, 23.09.2023

À l’invitation de l’association Trièves Transition Écologie, organisatrice du festival Quelle Foire !, une partie de l’équipe de recherche Resizan s’est rendue à Mens (Isère) le 22 septembre 2023 pour participer à une soirée de débat sur le thème de la sobriété foncière et de l’habitat, puis découvrir quelques initiatives menées en matière de logement sur ce territoire de moyenne montagne.

Notre intervention s’est faite sous la forme d’un introduction, préparée en dialogue avec l’Agence d’urbanisme de la Région Grenobloise (AURG), portant sur la philosophie de l’objectif Zéro Artificialisation Nette, sur la situation géographique et foncière du territoire du Trièves, et sur les interrogations soulevées par la conciliation entre protection des sols et accès au logement.

Retrouvez ici notre compte-rendu de l’événement.

Le Roussillon, pays de la rente foncière au défi de la sobriété.

La plaine du Roussillon depuis les Albères. A. Delage, 26 août 2018

La plaine du Roussillon est un terrain d’observation privilégié de la mise en œuvre du ZAN : à la fois représentatif des tendances nationales d’une intense consommation foncière, particulièrement exacerbée dans la deuxième couronne périurbaine et sur le littoral, ce territoire voit son rapport historiquement rentier au foncier percuté de plein fouet par l’impératif de sobriété.

L’attractivité démographique continue (3000 nouveaux arrivants par an) alimente une offre immobilière où domine le lotissement pavillonnaire, faiblement régulé par la planification locale et moteur de l’économie du territoire. Mais les tensions foncières sont multiples entre usages agricoles, résidentiels ou touristiques, et exacerbées récemment par le manque d’eau. Surtout, ce dynamisme résidentiel masque difficilement d’autres enjeux liés à la précarisation de la population locale (taux de pauvreté : 32%) : soumis à une forte demande, le parc de logements souffre de nombreuses carences que la faible solvabilité des ménages entretient voire accroît.

Notre étude analyse les modalités de la réception du ZAN sur l’ensemble des acteurs de la chaine du logement à travers une approche qualitative (analyse des documents d’urbanisme, entretiens semi-directifs, élaboration d’un transect). Au-delà des constats initiaux de refus du ZAN, voire de son déni au sein de la société locale, nous cherchons à identifier les points de blocage mais aussi d’anticipation afin de cerner les enjeux que révèlent le ZAN (report de la tension foncière sur l’arrière-pays, accès aux logements abordables, montée en gamme de certains territoires) ainsi que les potentialités qui peuvent s’offrir (mutations du parc touristique, potentiel inexploité de la vacance résidentielle).

Trois éléments ressortent des premières investigations :

1) le ZAN remet en cause un modèle de développement local fondé sur la construction en extension ; ce choc est assimilable à celui de la désindustrialisation des années 1970,
2) le ZAN produit de premiers effets de différenciation territoriale : anticipation pour certains territoires, opportunité de montée en gamme pour d’autres,
3) des nouvelles tensions apparaissent sur certains segments de logements (logements abordables et inconfortables) et territoires (petites villes de l’arrière-pays).

Méthodologie du transect :

Nous testons l’approche par transect afin de saisir non seulement la diversité des situations territoriales rencontrées dans le département des Pyrénées-Orientales mais surtout leur articulation entre elles. Inspirée de la méthodologie des transects urbains (tracer une ligne du centre à la périphérie et étudier la diversité des formes urbaines), nous la couplons à celle de la coupe géologique (étude du substrat géologique à l’échelle d’un bloc de plusieurs kilomètres), pour spatialiser les dynamiques observées sur un bassin de vie en les reliant aux caractéristiques typo-morphologiques des territoires (type de bâti, qualité paysagère, présence d’infrastructures structurantes). Cette représentation graphique permet de comprendre de façon dynamique les flux de population (report, zones de tension, angles morts), et de les territorialiser au regard des politiques publiques nationales touchant ces différents types d’espace ainsi que des stratégies de développement local, le prisme ici retenu étant celui du foncier.

En l’occurrence, notre transect suit le fleuve côtier de la Têt : il part de son embouchure (stations touristiques du littoral), vers la plaine (agricole) du Roussillon qu’il irrigue, en passant par le cœur d’agglomération, Perpignan, puis en traversant ses couronnes périurbaines avant de remonter la vallée qui s’enfonce dans les contreforts pyrénéens (le Conflent).

Séminaire du 7 juillet 2023

Au début de l’été s’est tenu le premier des séminaires biannuels de suivi du projet. La séance a réuni une vingtaine de participant-es sur pas moins de quatre fuseaux horaires, pour trois heures riches d’échanges. Après une présentation générale du programme et des grandes lignes du projet, trois interventions suivies de temps de discussions ont permis de dresser un tour d’horizon des différents contextes et perspectives sur le ZAN. Aurélie Delage, David Giband et Aurélie Athaner nous ont présenté les premiers enseignements de leur travail de terrain dans la plaine du Roussillon. Sébastien Lambelet, chercheur à l’université de Genève, a pris la suite avec les effets à venir du ZAN sur la machinerie foncière (franco)-genevoise. Philippe Parnet, Directeur Général de la SEM des Résidences de l’Orléanais, a proposé son point de vue de promoteur quant aux besoins et intérêts contradictoires dans la poursuite de la sobriété foncière.

Le compte-rendu de ces interventions est téléchargeable :

Seminaire-du-7-juillet-2023-Executive-summary Télécharger

Le logement en choc de densification.

^{Plaine du Roussillon depuis les Albères. A. Delage, 26.08.2018.}

Présentation du projet de recherche

Le projet de recherche formule l’hypothèse générale que les politiques de sobriété foncière et de réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers — dont l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) —, visant à répondre à des objectifs environnementaux vont créer de la pénurie artificielle sur le marché du logement. En outre, le choc de densification afférent à leur mise en application serait susceptible d’accélérer la crise du logement, et donc d’accentuer des déséquilibres sociaux (décohabitation tardive, relégation, cabanisation, migrations, reports) que l’on observe déjà dans des zones résidentielles tendues. Toutefois, dans le cadre d’une approche systémique entre zones tendues et détendues, ces politiques pourraient aussi remplir des objectifs de justice sociale et d’équité spatiale, transrégionales sous certaines conditions d’application, et servir de levier de développement à certains territoires. Autrement dit, d’une contrainte légale dans un horizon réglementaire déjà très encombré, la sobriété foncière pourrait libérer un potentiel de croissance, de développement et de justice spatiale au sein des territoires et entre différents types de territoires dans une perspective régionale ou nationale.

Pour ce faire, l’étude se décline en trois grands objectifs : analyser les temporalités et les modalités différentiées de formalisation et d’incorporation des enjeux de la sobriété foncière dans les outils et les dispositifs de la régulation publique ; analyser la variabilité des conditions d’application de la sobriété foncière et de la densification immobilière par la réalisation de transects territoriaux ; enfin, établir une typologie d’enjeux résidentiels de la sobriété foncière concernant les questions de justice spatiale dans la perspective d’une aide à la décision publique et privée.

Financement

Le projet est financé dans le cadre du programme de recherche “Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables (2022-2025)” par un collectif de 16 organisations coordonné par l’Union sociale pour l’habitat. Cliquez ici pour vous rendre sur la page du projet.