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Rapport d’activités 2024 RésiZAN

Comme l’an passé, l’équipe RésiZAN est heureuse de publier le rapport annuel des activités de recherche menées en 2024. Ce rapport est composé d’un document principal de 49 pages (téléchargeable ci-après) et de près de 500 pages d’annexes (disponibles uniquement aux bailleurs du projet, à ses partenaires institutionnels et aux membres de son comité scientifique).

Image de couverture du Rapport d’activité 2024. Annemasse entre lac et montagne, sous la pression de la construction de logements de masse dans le Genevois. Cliché par Raphaël Languillon-Aussel, 2021.

Couverture du document principal du rapport.

Le document principal du rapport téléchargeable ici :

Une synthèse des annexes est disponible ci-après :

Mémoire de recherche

La mise en œuvre et la réception du zéro artificialisation nette (ZAN) dans la Plaine du Roussillon, par Enhui FANG

Sous la direction de Sébastien GADAL et Sébastien BRIDIER, Université d’Aix Marseille

Stage effectué à l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la responsabilité de David GIBAND et Aurélie DELAGE

Soutenu à l’Université d’Aix Marseille en septembre 2024

Plaine du Roussillon depuis les Albères, par Aurélie Delage, 2018

Ce mémoire de stage s’inscrit dans le contexte plus large d’une exploration des alternatives au modèle de développement basé sur l’artificialisation des sols. La ZAN (Zéro Artificialisation Nette) vise à préserver les espaces naturels en limitant au maximum l’expansion urbaine et l’artificialisation des terres. Dans la plaine du Roussillon, ce concept est crucial pour imaginer un développement territorial durable, conciliant protection de l’environnement et besoins socio-économiques. Le travail d’Enhui FANG consiste à analyser comment le ZAN est appliqué dans la région, et quelles alternatives innovantes peuvent être envisagées pour soutenir un développement plus respectueux des ressources naturelles et des dynamiques locales.

Réalisation : Enhui FANG, 2024


Ce stage s’est effectué dans le cadre du programme de recherche « Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale ». L’objectif de cette recherche est d’analyser les impacts de la mise en place du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) sur les divers secteurs du logement et de l’investissement résidentiel dans des territoires de typologies spatiales soumis à des trajectoires très hétérogènes en métropole comme dans les outre-mer. Le stage porte sur l’un des terrains d’analyse retenu par l’équipe : la Plaine du Roussillon. Le stage a été conduit en partenariat avec l’agence d’urbanisme Catalane Pyrénées Méditerranée et l’unité mixte de recherche ART-dev. Ce travail comprend plus d’une centaine de cartes et une trentaine de figures.

Un mémoire disponible sur demande auprès de enhuifang7@gmail.com ou rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

L’Etat et les collectivités territoriales : une étude multiscalaire de la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette, par Raph DENIS

Sous la direction de Fabrice Bardet, Université de Lyon

Stage effectué en collaboration avec l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la responsabilité de David GIBAND et Aurélie DELAGE

Soutenu à l’ENTPE en septembre 2024, mention très bien

Ce travail de sociologie politique est le fruit d’un terrain de cinq mois dans la vallée de l’Ondaine dans le cadre d’un mémoire de master. Il vise à étudier la mise en œuvre de la politique publique de sobriété foncière française. Il s’attache à l’analyse des relations complexes entre les différents échelons territoriaux, à l’étude des personnages politiques qui font le lien entre politics et policies, et à l’explicitation du rapport de gouvernement de l’État sur les territoires, à la fois gouvernement à distance et territorialisation.

Un mémoire disponible sur demande auprès de raphdenis6@gmail.com ou rlanguillon@gmail.com

Mémoire de recherche

De l’injonction à la sobriété foncière à l’accès au logement : territorialiser une loi nationale dans un contexte local sous tensions. Enquête sur la réception de la sobriété foncière en perspective ZAN dans le Genevois français, par Camille AURIAC

Sous la direction de Vincent BEAL (Université Jean Monnet Saint-Etienne) et de Raphaël LANGUILLON (IFRJ, UMIFRE 19)

Stage effectué à l’Université de Perpignan Via Domitia, sous la direction de David GIBAND

Soutenu à l’Université Jean Monnet Saint-Etienne en septembre 2024, mention très bien

Centre-ville de Genève. Par R. Languillon, 2022

Construction dans le Genevois français. Par Camille Auriac, mai 2024

“Sur la décennie précédente [2013-2023], 24 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers ont été consommés chaque année en moyenne en France, soit près de 5 terrains de football par heure” nous explique le Portail du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires dans un article de 2023. Pourtant, l’artificialisation des sols engendre certains effets sur l’environnement et accélère sa dégradation : érosion de la biodiversité, réduction des terres agricoles, accentuation des risques d’inondation, création d’îlots de chaleur en zone urbaine etc.


À la racine de ce phénomène, la construction de nouveaux logements se révèle être le principal moteur de l’artificialisation des sols, représentant 65 % de cette tendance selon un rapport du CEREMA de 2023. L’augmentation démographique n’explique pas à elle seule cette consommation foncière. Si l’artificialisation des sols à augmenté de 70% depuis 1981, la population n’a augmenté que de 19%. Les causes de ce décalage entre le rythme de croissance de l’artification et de la croissance démographique sont multiples : le prix du foncier moins élevé en périphérie, les politiques fiscales et réglementaires incitant à la construction d’habitat neuf notamment en périphérie, la préférence pour l’habitat individuel, tout autant de facteurs conduisant à l’étalement urbain. En effet, le modèle du lotissement pavillonnaire en zone périurbaine a joué un rôle notable dans les dynamiques d’artificialisation nationales. Il séduit encore beaucoup et demeure utilisé par les territoires comme outil d’attractivité. Mais le modèle pavillon-jardin-voiture, pourtant ancré dans les imaginaires, n’est plus soutenable et est même une impasse écologique. Face à ces constats, des expressions telles que la “sobriété foncière”, “reconstruire la ville sur la ville”, “renouvellement urbain” ou même “densité” sont devenues incontournables dans le vocabulaire de la production de l’urbain.


Dans ce contexte, la France s’est fixée dans le cadre de la loi “Climat et résilience” du 22 août 2021, avec la Zéro Artificialisation Nette (ZAN), l’ambition de prendre en compte les conséquences environnementales dans l’aménagement des sols. Cette loi s’articule autour de deux séquences : diviser par deux le rythme d’artification d’ici 2030, afin d’atteindre d’ici 2050 la Zéro Artificialisation Nette4. L’objectif à long terme sera donc d’atteindre un solde nul entre artification et désartificialisation des sols. Le ZAN, adopté à l’échelle nationale et obligatoire, devra être territorialisé à l’échelle locale. Les objectifs de la loi Climat et Résilience devront être traduits dans les Schémas Régionaux d’Aménagement de Développement Durable et d’Égalité des Territoires (SRADDET) en février 2024, dans les SCOT d’ici août 2026, puis dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) d’ici août 2027.


Si la nécessité de réduire l’artificialisation des sols est partagée par une grande majorité, les modalités d’application du ZAN ne sont pas sans faire débat parmi les élus et acteurs du logement. Alors même que la convention citoyenne pour le climat, dont a émergé l’objectif de sobriété foncière, avait largement revu ses objectifs à la baisse, le dispositif ZAN est aujourd’hui critiqué de tous côtés, à la fois jugé trop faible par certaines associations ou au contraire d’être déconnecté des enjeux et des besoins du territoire. Prenant position contre le ZAN, le président de région Auvergne Rhône Alpes, Laurent Wauquiez s’était farouchement opposé à cette loi jugée “ruralicide” et “technocratique”, notamment en ce qu’elle impose de manière très uniforme une même règle à l’ensemble des territoires, sans prendre en compte les dynamiques locales, les évolutions démographiques et les besoins en matière de logement. La réception du ZAN traduit la perception que “la bonne santé” des territoires est jaugée par leur capacité à se développer, de croître, dont l’étalement urbain semble une condition sine qua non. Dans ce contexte, le ZAN s’impose à rebours d’un paradigme de la croissance se matérialisant très concrètement par l’étalement urbain. Cela nous amène à nous questionner sur la réception à l’échelle locale de cette politique nationale, s’imposant à la fois comme une remise en question des pratiques d’aménagement de ces dernières années et plus largement du paradigme de croissance territoriale par étalement urbain et régional.

Le “Grand Genève”, dénommé ainsi depuis 2012, est une métropole transfrontalière de plus d’un million d’habitants située entre le France et la Suisse. Fruit d’une coopération transfrontalière initiée en 1973, le Grand Genève est à la fois un bassin de vie et une instance juridique de droit Suisse. Avec un taux de croissance moyen annuel de 1,4% au cours des 3 dernières années, le Pôle Métropolitain du Genevois français se positionne parmi les territoires les plus dynamiques d’Europe. Fruit d’une coopération initiée en 1973, le Grand Genève est à la fois un bassin de vie et une instance juridique de droit Suisse. Il comporte les communes du canton de Genève, le district de Nyon et le Pôle métropolitain du Genevois français, également appelé genevois français. Le Grand Genève se distingue par son mode de gouvernance particulièrement atypique, où coexistent les législations françaises et celles des cantons suisses de Genève et de Vaud. Chaque année, il accueille 6000 nouveaux habitants et enregistre environ 650 000 passages de douane par jour aux frontières du canton de Genève. Face à des dynamiques démographiques exceptionnelles, directement influencées par l’attractivité économique de Genève, le Genevois a consommé 1358 hectares d’ENAF entre 2011 et 2020. Dans ce contexte hors normes, l’impératif de sobriété foncière s’imposant avec la loi “Climat et Résilience” bouscule alors un schéma d’aménagement du Genevois français orienté vers l’étalement urbain et le modèle pavillonnaire.

Un mémoire disponible sur demande auprès de rlanguillon@gmail.com

La sobriété foncière au pays des friches industrielles : la vallée de l’Ondaine

Synthèse :

L’étude de cas sur la vallée de l’Ondaine permet de déconstruire l’idée selon laquelle la lutte contre l’artificialisation serait plus facile dans un territoire à faible pression démographique et doté de friches industrielles.

  • Certes le territoire dispose d’une ingénierie du recyclage foncier des friches, mais cette requalification reste complexe, coûteuse et pourvoyeuse d’un foncier contraint (dans sa localisation, ses formes et tailles, ses usages futurs limités pour du résidentiel, a fortiori dans un territoire où l’imaginaire productif reste prévalent).
  • Certes le marché foncier et immobilier est globalement détendu, mais cela n’empêche pas des formes de tensions moins visibles, qui obèrent des parcours résidentiels de ménages modestes

Dans un territoire où le recyclage foncier est déjà une pratique courante, intégrée, le ZAN ne constitue pas vraiment une rupture dans les pratiques en ce qui concerne le foncier d’activités, ni même pour l’extension pavillonnaire dans des communes avec un nombre très limité de permis de construire sur les dernières années. En revanche, le ZAN donne l’espoir d’une limitation des formes de concurrence extra-territoriale en matière de logement individuel ou pour certains fonciers d’activités, et d’une revalorisation des centres-bourgs dégradés.

Le cadre législatif mouvant du ZAN oblige comme ailleurs les acteurs locaux à s’organiser, pris ici entre un Etat déconcentré très présent, et une gouvernance intercommunale, certes volontaire mais fragile, ce qui rend plus difficile de sortir d’un débat chiffré – rassurant – sur la sobriété foncière pour construire un projet de territoire.

Un territoire « détendu – tendu »

Peuplée de 50 000 habitants environ, la vallée de l’Ondaine s’étend sur une dizaine de kilomètres au sud-est de Saint-Etienne, en limite de département de la Haute-Loire. Ancien haut-lieu de l’industrie minière et métallurgique, elle a connu un lent déclin économique et démographique (- 28% de sa population entre 1968 et 2020, près d’un habitant sur deux dans certaines communes). Ce déclin culmine dans les années 1990 ; aujourd’hui la population est stable, voire en très légère progression.

Le choix de ce terrain d’étude a été motivé par son côté a priori exemplaire d’un territoire où le ZAN devrait « ne pas poser de problème », compte tenu de la faible pression démographique et de son grand nombre de friches, ce qui engendrerait une moindre pression sur les ENAF. Le très fort vieillissement de ses habitants (dans certains quartiers, près de la moitié de la population a plus de 65 ans), et la libération prévisible dans quelques années de leurs logements, faciliterait également l’application du ZAN, grâce à la disponibilité d’un patrimoine bâti à réhabiliter.

Figure 1 : Transect de la vallée de l’Ondaine (R. Denis, A. Delage, 2024).

Marquée par son passé ouvrier, la vallée de l’Ondaine est un territoire pauvre, qui concentre de nombreuses marques de difficultés sociales, en particulier dans le fond de vallée : fort taux de chômage, notamment chez les jeunes, taux de pauvreté élevé, nombreuses familles monoparentales, etc. Dans l’ensemble c’est une population assez captive du territoire – les barrières sont sans doute autant mentales que physiques car le fond de vallée est très bien desservi.

Au regard des dynamiques immobilières nationales, le territoire est « détendu » en raison de la faiblesse des valeurs immobilières à l’achat. Le secteur de la construction est particulièrement atone, avec une quasi absence de constructions neuves dans la vallée de l’Ondaine au cours des dernières années. L’enquête de terrain révèle néanmoins d’autres formes de tension du marché immobilier : ce marché est étroit et « visqueux » du fait du faible nombre de transactions. L’opposition entre le fond de vallée concentrant du logement collectif dégradé et les coteaux de pavillons aux vues dégagées introduit une distorsion micro-locale du marché immobilier. Enfin, le logement inconfortable du parc privé peut constituer une alternative prisée au logement social quand ce dernier devient inabordable aux plus modestes(voir paragraphe de fin).

Le ZAN, ou comment « reprendre la main » pour les collectivités territoriales

En Région Auvergne-Rhône-Alpes, le ZAN est instrumentalisé par son président Laurent Wauquiez à des fins politiques personnelles : cela se traduit par une territorialisation a minima, c’est-à-dire arithmétique, sans différenciation territoriale. Au niveau intercommunal, où le PLUi est en cours de rédaction, Saint-Etienne Métropole opère un choix de rupture, en mettant en place une territorialisation doublement différenciée du ZAN à travers deux arbitrages : le premier, intégrant une dimension rétrospective, entend pénaliser les communes ayant fortement consommé du foncier par le passé. Le second prévoit une clé de répartition de l’artificialisation, pour 1/3 à des fins résidentielles, et 2/3 à des fins économiques.

Dans ce cadre général, il s’avère que le ZAN est plutôt bien accueilli dans l’espoir de lutter contre les formes de concurrence « déloyale » des territoires voisins. Par la tension foncière qu’il induit sur l’urbanisme résidentiel en extension, le ZAN est en effet perçu comme un moyen de redonner de la valeur au fond de vallée dégradé sous l’effet combiné de l’arrêt de la concurrence des coteaux, et de l’orientation de l’action publique en faveur des centres bourgs (requalification des friches, lutte contre la vacance commerciale, soin des espaces publics, etc.). Finalement, pour la vallée de l’Ondaine, le ZAN fait figure de levier (inespéré ?) d’attractivité dans un territoire qui en manque cruellement depuis de nombreuses années.

La justice spatiale au défi du stock de logements existants ?

L’enjeu et la difficulté est de favoriser des parcours résidentiels dans un territoire où l’offre est contrainte matériellement (quasi impossibilité de construire en extension, coût des requalifications) et immatériellement (représentations négatives). La vallée de l’Ondaine constitue un angle mort territorial, du fait de son fonctionnement interne propre (notamment au sein du parc social avec des souhaits de relocalisation de proximité), et des forces centrifuges pour les ménages solvables et certaines activités (voir transect), combinées à de faibles flux entrants dans ces deux domaines.

  • A l’échelle du Sud-Loire : sortir du stigmate de la vallée de logements sociaux

Au-delà des représentations stigmatisantes, la vallée de l’Ondaine souffre de la concurrence d’espaces résidentiels plus amènes et moins chers (coteaux, Gorges de la Loire), mais aussi d’espaces d’activités mieux connectés aux logiques métropolitaines lyonnaises (vallée du Giers) ou économiques locales (plaine du Forez). Pour partie, la fragmentation administrative empêche une action à l’échelle du bassin de vie (Haute-Loire, aux documents d’urbanisme plus permissifs), mais pour partie seulement. Pour sortir du stigmate de la vallée de logements sociaux, la marge de manœuvre est étroite : la collectivité locale ayant hiérarchisé l’activité économique comme principale source d’artificialisation des sols, cela accroît la pression à la requalification urbaine dans les espaces déjà urbanisés pour un usage résidentiel, c’est-à-dire dans un territoire globalement déconsidéré, et dont la vocation industrielle est réaffirmée puisque les friches industrielles ont globalement vocation à conserver cet usage économique. Dans des parcours résidentiels où la maison individuelle fait figure d’ascension sociale, l’offre en la matière reste réduite localement, surtout dans les communes les plus proches de Saint-Etienne.

  • A l’échelle de la vallée de l’Ondaine : des logements requalifiés abordables pour qui ?

La lutte contre l’habitat indigne est engagée depuis de nombreuses années, et la mise à niveau énergétique des logements sociaux est en cours. Au-delà de la disponibilité foncière, se pose la question du modèle économique, aussi bien pour les propriétaires bailleurs privés que pour les bailleurs sociaux. Pour les premiers, la faiblesse des loyers rend plus difficile l’amortissement de l’investissement consenti pour des travaux. Pour les bailleurs sociaux, la reconfiguration générale de leur modèle économique les pousse à délaisser le segment le plus social des logements au profit de celui à destination des ménages de classes moyennes inférieures (Herrault, 2024[1]), afin de mieux équilibrer les opérations de construction ou de requalification. Dans un territoire où deux tiers des ménages sont éligibles au PLUS et au PLAI (et où plus de la moitié des occupants d’un logement social sont en PLAI), cette évolution globale est à documenter localement afin de voir les conséquences socio-spatiales de ces changements, ainsi que celles de la relocalisation des ménages dans des logements neufs aux loyers plus élevés (901 logements seront détruits entre 2016 et 2026). En creux, affleure la question du logement social par défaut dans le parc de logements anciens inconfortables comme alternative pour les ménages les plus précaires.

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Ce billet s’appuie sur le travail mené par Raph DENIS dans le cadre de son stage de 6 mois au sein de l’équipe de recherche, sous la direction de Aurélie Delage et David Giband. Il a bénéficié d’un suivi de la part d’Epures, l’agence d’urbanisme des territoires ligériens.

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[1] Hadrien Herrault, « Vers la fin du logement social à bas loyers ?. Privatisation et logiques de rentabilité dans la Métropole de Lille », Métropolitiques, 25 novembre 2024. URL : https://metropolitiques.eu/Vers-la-fin-du-logement-social-a-bas-loyers.html