L’équipe RésiZAN est particulièrement heureuse de vous présenter le rapport annuel de sa première année de travaux (1er janvier – 31 décembre 2023) accompagné de certaines de ses annexes.
Séance #3 du séminaire RésiZAN
L’ivresse foncière en Californie ?
Lundi 13 mai à 11h (heure de Paris, soit 5h en Guadeloupe, 6h en Guyane et 18h à Tokyo)
Le séminaire RésiZAN a lui aussi fait son printemps, avec la présentation de Paavo MONKKONEN, professeur d’urbanisme et de politiques publiques à UCLA.
Dans sa présentation, Paavo a expliqué comment la Californie encourage l’étalement urbain, en se focalisant sur deux manières en particulier. Premièrement, par le biais du processus de planification du logement organisé par l’État, qui cherche à répondre à la croissance des ménages selon différents niveaux de revenus. Ce processus s’est amélioré ces dernières années, mais il continue d’assigner des objectifs de croissance relativement élevés aux municipalités disposant de terrains vacants dans les zones périurbaines. Deuxièmement, par les réglementations locales en matière d’aménagement du territoire et la législation environnementale de l’État, qui limitent le développement dense des zones urbaines de plusieurs manières. Les politiques de “croissance lente” des années 1970 et 1980, dont beaucoup sont issues du mouvement écologiste, ont eu un effet inverse à celui visé, car la Californie ne dispose pas d’approche sobre de l’artificialisation.
Séminaire – Dynamiques foncières et immobilières des territoires guadeloupéens
Etablissement public foncier Terres Caraïbes et Université des Antilles
17 mars – 22 mars 2024
Fruit d’une intense collaboration avec l’EPF Terres Caraïbes initiée en 2022, l’équipe RésiZAN a co-organisé un séminaire de recherche sur les conditions et les enjeux que pose à la Guadeloupe le déploiement de la sobriété foncière en perspective ZAN, au regard des enjeux spécifiques de l’île : vieillissement de la population et dépeuplement, risques climatiques (dont inondations et cyclones), poids des indivisions, recul du trait de côte, pollution des sols et des eaux, dégradation du bâti, besoin en redensification des centralités, mise en tourisme, monocultures agricoles… Il s’est déroulé sur 5 jours.
La journée du 18 mars a été consacrée à l’introduction du projet de recherche initié en 2022 et contractualisé en janvier 2023 pour trois ans. Cette introduction s’est accompagnée de la présentation d’éléments de diagnostic portant sur les territoires guadeloupéens réalisés par l’EPF et ses partenaires, des enseignants-chercheurs de l’Université des Antilles et des acteurs de l’aménagement au sens large, avec une focale particulière sur les questions du logement et de l’habitat d’une part, de l’environnement de l’autre.
Le jeudi 21 mars a été consacré à deux ateliers mêlant les équipes de l’EPF Terres Caraïbes, celles du consortium de recherche sur « le logement en choc de densification », ainsi que des acteurs publics, semi-publics et privés mobilisés dans l’aménagement des territoires guadeloupéens. L’atelier du matin a eu pour but de discuter, sur la base de trois présentations, des enjeux que le vieillissement pose à l’aménagement local, à la valorisation de l’immobilier et à la revitalisation des territoires. L’atelier de l’après-midi a été consacré à une réflexion critique sur les possibilités de désartificialisation et de renaturation des sols en Guadeloupe, en fonction du contexte actuel de l’île et de sa trajectoire démographique, économique, climatique et environnementale à moyen et long terme. La question cruciale que pose au ZAN le besoin de relocalisation des activités consécutif au recul du trait de côte fera également l’objet d’une attention toute particulière.
Enfin, une dernière après-midi le vendredi 22 mars a été consacrée à la restitution publique de trois études flash sur les dynamiques immobilières et foncières en Guadeloupe, réalisées par des candidats en thèse de doctorat CIFRE inscrits en finance et sciences de gestion à l’Université Paris-Dauphine.
Justice spatiale et sobriété foncière en choc de vieillissement
Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ?
Le 1er janvier 2024, l’équipe RésiZAN a contractualisé avec le programme de recherche “Pour un foncier et un logement abordables” un avenant pour un complément de recherche de deux ans portant sur l’impact du choc de vieillissement sur les prix du logement en contexte de sobriété foncière.
Résumé :
Le vieillissement de la population est un phénomène structurel qui affectent la plupart des sociétés et des territoires des économies avancées (Lutz et al., 2008 ; Schwab, 2012 ; UN, 2015). D’un point de vue immobilier, des travaux ont montré qu’une tendance au vieillissement devrait générer d’importantes sorties en capital sur les marchés immobiliers, ce qui devrait entraîner une baisse des prix des actifs, également appelée meltdown. Cette relation positive entre déflation des prix immobiliers avec la massification des papy-boomers a été empiriquement démontrée dans de nombreux pays : Fortin et Leclerc (2002) pour le Canada, Neuteboom et Brounen (2007) pour les Pays-Bas, Essafi, Languillon et Simon (2021) pour la France. En d’autres termes, le vieillissement conduirait à une importante redistribution spatiale de la richesse immobilière en France – conduisant possiblement à terme à remettre en question la circulation invisible des richesses mise en lumière par Laurent Davezies (2008) par un correctif sur la destruction invisible des richesses immobilières par le vieillissement.
Or, depuis 2021 et la loi « Climat et Résilience », certains travaux en cours tendent à démontrer que les politiques de sobriété foncière en perspective ZAN (Zéro Artificialisation Nette) induisent un report des besoins en aménagement (en particulier en logement) sur les territoires déjà fortement artificialisés. En cherchant à lutter contre l’artificialisation des sols, la sobriété foncière et plus encore le ZAN conduiraient alors à densifier l’existant selon une logique de reconstruction de la ville sur la ville. Que ce soit en raison de la concentration et de la densification urbaines attendues, ou du renchérissement des coûts de construction liés à l’incorporation de contraintes imputables au renouvellement urbain (dont l’incorporation des coûts de destruction du bâti préexistant), il est fortement attendu que la sobriété foncière en perspective ZAN ait un effet fortement haussier sur les prix fonciers et immobiliers. Par conséquent, vieillissement et sobriété foncière semblent générer des effets opposés sur les prix fonciers et immobiliers. La question que pose le projet de recherche est donc de savoir comment s’articulent l’influence haussière de la sobriété foncière et l’influence baissière du vieillissement sur les prix fonciers et immobiliers en France. Le projet formule alors l’hypothèse générale que les impacts inflationnistes du choc de densification du ZAN et ceux, déflationnistes, du choc foncier et immobilier du vieillissement pourraient s’équilibrer sous certaines conditions dans de nombreux territoires de France métropolitaine et d’Outre-mer.
Discipline(s) mobilisée(s) :
Aménagement, démographie, économie, gestion, géographie
Immobilier, justice spatiale, logement, papy-boom, sobriété foncière, vieillissement, ZAN
Etat d’avancement :
Année de démarrage : 2024. Année de fin prévisionnelle : 2025
Phase de recherche : démarrage,
Support de publication envisagé : rapport intermédiaire, articles scientifiques, publication sur le site Internet du projet : https://resizan.hypotheses.org/
Financement :
Financement de l’opération : Projet financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) » soutenu par un consortium d’une vingtaine de bailleurs publics menés par l’Union Sociale de l’Habitat, le PUCA, la Banque des Territoires et le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires. Voir le site internet du programme : https://recherche-foncierlogementabordables.fr/
Partenariat(s) :
Projet jumelé avec le projet RésiZAN (Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels en contexte de sobriété foncière et de justice spatiale), financé par le programme de recherche « Foncier & logement abordables. Les défis économiques (2022-2025) ».
Présentation d’un projet de thèse en cours
Le projet de recherche « Le logement en choc de densification. Aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale » (RésiZAN) accueille des étudiants pour des stages de recherche et des thèses.
Coup de projecteur sur le projet de thèse de Maxence Naudin, doctorant à l’Université de Perpignan Via Domitia (UMR ART-Dev), en partenariat Cifre avec la Région Occitanie.
Titre de la thèse : “La production de logements au défi de la territorialisation de l’objectif Zéro Artificialisation Nette dans les petites villes, le cas de l’Occitanie”
Sous la direction de : David Giband (UMR ART-Dev, UPVD) et Aurélie Delage (UMR ART-Dev, UPVD)
Résumé : Le projet de thèse vise à étudier la production de logements dans les petites villes d’Occitanie et leurs bassins de vie, dans le contexte de la territorialisation de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
Les petites villes occitanes, dont l’attractivité résidentielle s’est construite ou maintenue ces dernières décennies par une importante consommation d’espace, constituent un « point dur » dans la territorialisation du ZAN. En parallèle, la production de logements est vue comme un levier, un « support de transition » pour accompagner les petites villes et leur jeu d’acteurs de l’aménagement résidentiel vers de nouvelles pratiques.
Cette thèse s’effectue grâce à une convention Cifre avec la Région Occitanie, et en particulier le Service Planification et Aménagement du Territoire, responsable de la déclinaison des principes du ZAN dans le principal document de planification régionale (SRADDET). Elle s’inscrit également dans une initiative portée par la collectivité régionale, le Plan Habitat Durable, visant à soutenir la production de logements dans des territoires à ce jour peu attractifs pour les opérateurs de l’aménagement.
L’objectif principal de la thèse est d’explorer, à partir de la manière dont on produit du logement dans ces territoires, les tensions entre sobriété foncière, accessibilité du logement et attractivité territoriale, ainsi que les éventuelles clés de résolutions de ces tensions par la mise en place de nouveaux modèles d’aménagement résidentiel. Une attention particulière est apportée aux modèles économiques et opérationnels de production de logements « ZAN- compatibles » dans un contexte de faibles valeurs foncières.
Contact : maxence.naudin@laregion.fr
La sobriété foncière en perspective internationale (Angleterre, Suisse, Japon)
L’objectif Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050 est-il une exception française ?
Avec le ZAN, un nouveau « régime de sobriété foncière » succède en France à des logiques d’urbanisation et d’aménagement fondées sur l’étalement et la consommation extensive du foncier.
Ce changement de régime d’aménagement est-il spécifique à la France ou s’inscrit-il dans une tendance mondiale ? Ses méthodes, ses outils et ses enjeux se retrouvent-ils dans d’autres pays en Europe et dans le reste du monde ?
La Fabrique de la Cité a publié fin 2023 une note d’auteur réalisée par Raphaël Languillon et Maxence Naudin. Après un rappel des débats de long terme sur la sobriété foncière et du rôle de l’Union Européenne dans la promotion de politiques de protection des sols, cette note invite à mettre en perspective le débat français sur le ZAN avec les cas de l’Angleterre, de la Suisse et du Japon.
Retrouvez ici la note rédigée par les membres de l’équipe RésiZAN.
Meilleurs vœux !
Toute l’équipe vous souhaite, sur le fil mais toujours dans les clous, une très bonne année 2024 ! A commencer par la santé bien sûr, conseil toujours avisé, et un œil attentif sur notre sobriété foncière en perspective ZAN.
En 2024, le projet RésiZAN accélère. L’équipe est particulièrement heureuse de vous annoncer la signature d’un nouveau contrat de subvention entre notre consortium de bailleurs coordonné par l’Union Sociale de l’Habitat, l’IFRJ et l’Université Paris-Dauphine PSL pour les deux ans à venir (2024-2025). Intitulé « Justice spatiale et sobriété foncière en choc de vieillissement. Quels impacts croisés du papy-boom et des politiques anticipatrices du ZAN sur l’immobilier résidentiel ? », ce projet de recherche essentiellement quantitatif aura pour objet d’établir un modèle économétrique qui mette en regard la tendance déflationniste du vieillissement et la tendance inflationniste de la sobriété foncière sur les prix immobiliers en France métropolitaine et dans les Outremers.
2024 sera aussi une année d’élargissements :
- Nouveaux horizons, en particulier en Guadeloupe et en Guyane avec l’entrée en phase active des travaux du groupe en Outremer ;
- Nouvelles collaborations, avec l’arrivée de nouveaux membres au sein du comité scientifique, et pas moins de cinq stagiaires affectés au Genevois, à la vallée de l’Ondaine, à de Guyane et à la Guadeloupe, en partenariat avec la CACL et l’EPF Terres Caraïbes ;
- Nouvelles thématiques, avec le vieillissement, certes, mais aussi le passage à une phase plus analytique des données collectées dans la perspective d’une étude critique de la sobriété foncière en perspective de justice spatiale et de justice sociale ;
- Nouvelles séances du séminaire RésiZAN, qui passe d’un rythme biannuel à un rythme trimestriel ;
- Nouveaux terrains, avec l’inauguration de travaux sur la côte atlantique, mais aussi l’ouest lyonnais… ;
- Nouvelles temporalités, avec une newsletter plus régulière et des ateliers plus fréquents, à commencer par une séance en mars en Guadeloupe, et une autre au cours de l’été au Japon ;
Et plein d’autres choses…
Aussi, devant les belles promesses que porte déjà l’an deux de notre projet RésiZAN, toute l’équipe vous souhaite de rester plus que jamais ZEN, ZAN et un peu ZINZIN, ensemble pour 2024.
L’équipe RésiZAN.
Séminaire du 12 décembre 2023
La deuxième séance du séminaire biannuel Resizan s’est tenue le 12 décembre dernier. Par visioconférence, la session a duré deux heures et réuni une vingtaine de participants et participantes : membres du comité scientifique, experts ou partenaires institutionnels de cette recherche. Les présentations ainsi que les différents échanges étaient en anglais, pour accueillir les membres internationaux du projet.
Le programme a débuté par un rappel des objectifs du projet Resizan et un état d’avancement des travaux par l’équipe. Un de ses membres, Maxence Naudin, a ensuite présenté son sujet de thèse CIFRE lancée récemment, sur le déploiement de la sobriété foncière dans les villes petites et moyennes de la Région Occitanie. Professeure Tomoko Kubo, géographe de l’université de Tsukuba (Tokyo, Japon) nous a fait le plaisir d’un pas de côté avec son travail sur le foncier et l’urbanisation des villes japonaises. Les questions qu’elle soulève quant à la vacance de logements et du vieillissement sont au cœur des développements futurs de notre projet de recherche. La séance s’est conclue sur ces perspectives, présentées par le coordinateur Raphaël Languillon-Aussel, pour laisser la place à une discussion générale.
Le compte-rendu synthétique de ces interventions est téléchargeable ci-dessous:
De la sobriété foncière à la transition de l’habitat : retour sur le festival Quelle Foire ! (Trièves)
À l’invitation de l’association Trièves Transition Écologie, organisatrice du festival Quelle Foire !, une partie de l’équipe de recherche Resizan s’est rendue à Mens (Isère) le 22 septembre 2023 pour participer à une soirée de débat sur le thème de la sobriété foncière et de l’habitat, puis découvrir quelques initiatives menées en matière de logement sur ce territoire de moyenne montagne.
Notre intervention s’est faite sous la forme d’un introduction, préparée en dialogue avec l’Agence d’urbanisme de la Région Grenobloise (AURG), portant sur la philosophie de l’objectif Zéro Artificialisation Nette, sur la situation géographique et foncière du territoire du Trièves, et sur les interrogations soulevées par la conciliation entre protection des sols et accès au logement.
Retrouvez ici notre compte-rendu de l’événement.
Le Roussillon, pays de la rente foncière au défi de la sobriété.
La plaine du Roussillon depuis les Albères. A. Delage, 26 août 2018
La plaine du Roussillon est un terrain d’observation privilégié de la mise en œuvre du ZAN : à la fois représentatif des tendances nationales d’une intense consommation foncière, particulièrement exacerbée dans la deuxième couronne périurbaine et sur le littoral, ce territoire voit son rapport historiquement rentier au foncier percuté de plein fouet par l’impératif de sobriété.
L’attractivité démographique continue (3000 nouveaux arrivants par an) alimente une offre immobilière où domine le lotissement pavillonnaire, faiblement régulé par la planification locale et moteur de l’économie du territoire. Mais les tensions foncières sont multiples entre usages agricoles, résidentiels ou touristiques, et exacerbées récemment par le manque d’eau. Surtout, ce dynamisme résidentiel masque difficilement d’autres enjeux liés à la précarisation de la population locale (taux de pauvreté : 32%) : soumis à une forte demande, le parc de logements souffre de nombreuses carences que la faible solvabilité des ménages entretient voire accroît.
Notre étude analyse les modalités de la réception du ZAN sur l’ensemble des acteurs de la chaine du logement à travers une approche qualitative (analyse des documents d’urbanisme, entretiens semi-directifs, élaboration d’un transect). Au-delà des constats initiaux de refus du ZAN, voire de son déni au sein de la société locale, nous cherchons à identifier les points de blocage mais aussi d’anticipation afin de cerner les enjeux que révèlent le ZAN (report de la tension foncière sur l’arrière-pays, accès aux logements abordables, montée en gamme de certains territoires) ainsi que les potentialités qui peuvent s’offrir (mutations du parc touristique, potentiel inexploité de la vacance résidentielle).
Trois éléments ressortent des premières investigations :
- 1) le ZAN remet en cause un modèle de développement local fondé sur la construction en extension ; ce choc est assimilable à celui de la désindustrialisation des années 1970,
- 2) le ZAN produit de premiers effets de différenciation territoriale : anticipation pour certains territoires, opportunité de montée en gamme pour d’autres,
- 3) des nouvelles tensions apparaissent sur certains segments de logements (logements abordables et inconfortables) et territoires (petites villes de l’arrière-pays).
Méthodologie du transect :
Nous testons l’approche par transect afin de saisir non seulement la diversité des situations territoriales rencontrées dans le département des Pyrénées-Orientales mais surtout leur articulation entre elles. Inspirée de la méthodologie des transects urbains (tracer une ligne du centre à la périphérie et étudier la diversité des formes urbaines), nous la couplons à celle de la coupe géologique (étude du substrat géologique à l’échelle d’un bloc de plusieurs kilomètres), pour spatialiser les dynamiques observées sur un bassin de vie en les reliant aux caractéristiques typo-morphologiques des territoires (type de bâti, qualité paysagère, présence d’infrastructures structurantes). Cette représentation graphique permet de comprendre de façon dynamique les flux de population (report, zones de tension, angles morts), et de les territorialiser au regard des politiques publiques nationales touchant ces différents types d’espace ainsi que des stratégies de développement local, le prisme ici retenu étant celui du foncier.
En l’occurrence, notre transect suit le fleuve côtier de la Têt : il part de son embouchure (stations touristiques du littoral), vers la plaine (agricole) du Roussillon qu’il irrigue, en passant par le cœur d’agglomération, Perpignan, puis en traversant ses couronnes périurbaines avant de remonter la vallée qui s’enfonce dans les contreforts pyrénéens (le Conflent).